La Ley por el Derecho a la Vivienda ha entrado en vigor el 26 de mayo de 2023 tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A pesar de enfrentar críticas por parte del sector inmobiliario, esta ley traerá consigo regulaciones en cuanto a desahucios, la posibilidad de gravar más a las viviendas vacías, la confirmación de un límite en la actualización de rentas, nuevos incentivos fiscales para propietarios y la creación de un nuevo índice de referencia, lo cual implica el fin del uso del IPC. La figura del "gran tenedor" y la responsabilidad de las Comunidades Autónomas en la creación de zonas de alquiler tensas que controlen el mercado de arrendamiento son puntos de controversia.
Esta normativa se convierte en la primera ley estatal que regula el derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución. Establece normas competenciales para su aplicación por parte de las Comunidades Autónomas, las cuales tienen la competencia plena en materia de vivienda.
La Ley por el Derecho a la Vivienda tiene como objetivo articular el artículo 47 de la Constitución española, el cual reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, y establece la obligación de los poderes públicos de promover las condiciones necesarias para garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, así como establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
Hasta ahora, las políticas de vivienda se han desarrollado a través de diferentes Planes de Vivienda, pero han estado principalmente centradas en una política expansiva y de fomento de la propiedad. La nueva ley busca cambiar esta tendencia, enfocándose en la vivienda como un derecho fundamental y promoviendo el acceso a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos.
El objetivo de la ley es establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda en todo el territorio nacional. También busca facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada para aquellas personas que tienen dificultades para acceder al mercado, especialmente jóvenes y colectivos vulnerables, promoviendo una oferta de viviendas a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
La ley también busca garantizar la funcionalidad, seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad de las viviendas, asegurando la dignidad y la salud de las personas que las habitan. Establece los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con el objetivo de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
Otro aspecto importante de la ley es la regulación básica de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a los sectores de la población con mayores dificultades de acceso. Además, se fomenta el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y necesidades actuales de los hogares.
La ley también mejora la protección en las operaciones de compra y alquiler de viviendas, introduciendo requisitos mínimos de información para brindar seguridad y garantías en el proceso.
Medidas de la Ley de Vivienda que entran en vigor:
1. Tope a la actualización de las rentas del alquiler: Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler no puede superar el 2% de subida, y a partir de 2024 se incrementará al 3%. A partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler.
2. Información mínima en operaciones de compra y alquiler de vivienda: Se requiere proporcionar información detallada sobre las condiciones económicas, características de la vivienda y del edificio, y la identificación de los vendedores o arrendadores en las operaciones inmobiliarias. Esto puede aumentar el trabajo burocrático y administrativo de los agentes inmobiliarios.
3. Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para vulnerables: Se establece una prórroga obligatoria de un año para los contratos de alquiler si el arrendatario demuestra una situación de vulnerabilidad social y económica y el arrendador es un gran tenedor de viviendas.
4. Recargo en el IBI a las viviendas vacías: Se aplica un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas desocupadas durante más de dos años, con un recargo que puede llegar al 150%.
5. Medidas relativas al régimen de vivienda protegida o 'incentivada': Se establece que las viviendas protegidas estarán sujetas a un régimen de protección pública permanente, y se promueve la existencia de viviendas asequibles incentivadas con beneficios para aquellos que no puedan acceder a viviendas a precios de mercado.
6. Pago por medios electrónicos: Los pagos de las rentas del alquiler deben realizarse principalmente a través de medios electrónicos, salvo en casos excepcionales.
7. Figura del gran tenedor de viviendas: Se define al gran tenedor como la persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2. Esta definición puede ser particularizada en entornos de mercado residencial tensionado.
8. Gastos de honorarios de gestión inmobiliaria: Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son responsabilidad del arrendador.
9. Cambios en desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles: Se introducen cambios en el procedimiento de desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad, incluyendo la obligación de trasladar información a las Administraciones públicas competentes, requisitos de admisibilidad de la demanda y ampliación del ámbito de protección a personas vulnerables.
Medidas aún sin efecto... a expensas de que se declaren las zonas tensionadas
La Ley de Vivienda propone medidas que aún no han tenido efecto y dependen de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. Esta declaración será realizada por las Administraciones competentes en vivienda y se basará en un procedimiento preparatorio y un trámite de información pública. Se establecen dos criterios para declarar una zona tensionada: el porcentaje de ingresos destinados al pago de la vivienda y el crecimiento del precio de compra o alquiler en comparación con el índice de precios de consumo.
Los contratos vigentes en zonas tensionadas mantendrán los topes establecidos, y se permite al inquilino solicitar una prórroga extraordinaria. Para los nuevos contratos, se aplican diferentes condiciones según el arrendador sea un pequeño propietario o un gran tenedor. Además, se establecen limitaciones en la renta para los contratos en zonas tensionadas.
En cuanto a los gastos, las partes pueden pactar que sean responsabilidad del arrendatario, pero si el inmueble está en una zona tensionada y esto no estaba en el contrato anterior, no se puede repercutir en el nuevo contrato.
Se establecerá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler. Las reducciones fiscales para los arrendadores entrarán en vigor en 2024, con una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto del alquiler.
Se otorgan nuevas reducciones fiscales para los arrendadores en zonas tensionadas, como una reducción del 90% si se rebaja la renta inicial en más de un 5% en comparación con el contrato anterior. También se otorgan reducciones para viviendas alquiladas a jóvenes o asequibles.
Estas bonificaciones fiscales se aplicarán en zonas declaradas como mercados tensionados según la legislación estatal en materia de vivienda, aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Cuándo eres considerado gran tenedor de viviendas y cómo te afecta la nueva Ley
La nueva Ley de Vivienda no hace distinción entre las viviendas habituales y las no habituales para considerar a alguien como gran tenedor. Esto significa que incluso si alguien tiene cinco viviendas, incluyendo una habitual, será considerado un gran tenedor si las propiedades están ubicadas en zonas declaradas como tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente
El primer impacto de la nueva Ley para los grandes tenedores es la limitación en la actualización del precio del alquiler. Desde marzo de 2022, los propietarios no pueden aumentar las rentas en más del 2%, y esto se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2023. A partir de 2024, los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se requiera una actualización de la renta no podrán incrementarse más del 3% para los grandes tenedores (personas físicas o jurídicas propietarias de más de 10 inmuebles residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros).
La Ley permite a las Administraciones competentes declarar zonas de mercado residencial tensionado si se cumplen ciertas condiciones, como que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o si el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico en los últimos 5 años. Sin embargo, la declaración de una zona tensionada requiere una acción expresa de la administración competente y tiene una duración inicial de 3 años, con posibilidad de prórroga anual.
En las zonas tensionadas, se introducen cambios en el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento y se establecen límites al precio del alquiler. Si el arrendador es un gran tenedor, el precio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo establecido por un sistema de índices de precios de referencia. Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá superar la del contrato anterior, salvo en ciertos casos específicos.
La Ley también introduce cambios en los procedimientos de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad. Se establece la obligación de indicar si la vivienda es habitual del ocupante y si el propietario es un gran tenedor, y se requiere un procedimiento de conciliación o intermediación previo en estos casos.
Lo que esconde la Ley de Vivienda: ralentización de operaciones
Además de regular los topes al alquiler en áreas con alta demanda y proteger a los inquilinos vulnerables para evitar desahucios, la ley también establece nuevos requisitos de información en las transacciones de compra y alquiler de viviendas.
El artículo 31 de la ley establece que los interesados en comprar o alquilar una vivienda en oferta pueden solicitar información detallada sobre las condiciones de la operación, las características de la vivienda y del edificio, y la identificación del vendedor o arrendador. Sin embargo, esta última disposición ha generado controversia, ya que se considera que aumentará la carga burocrática y dificultará el trabajo de las agencias inmobiliarias, incluso poniendo en riesgo la viabilidad de algunas agencias más pequeñas.
Críticos de la ley argumentan que este requisito perjudicará la profesionalización del sector inmobiliario y fomentará la relación directa entre compradores/inquilinos y propietarios, evitando la intermediación de las agencias. También se señala que la responsabilidad de obtener ciertos documentos y cumplir con los requisitos recae en las agencias inmobiliarias, lo que podría resultar en sanciones económicas por parte de los propietarios por incumplimiento.
Además, se advierte que esta regulación generará más burocracia y obstáculos en las operaciones de compra y alquiler, lo que dificultará el trabajo de las agencias inmobiliarias. También se plantea la preocupación de que los compradores o inquilinos puedan aprovechar esta información para eludir a las agencias y tratar directamente con los propietarios, lo que podría resultar en la pérdida de comisiones para las agencias.
¿Qué es una zona tensionada? ¿Cuándo se grava la casa vacía?
El Artículo 3 de la Ley establece las definiciones de varios términos y aclara que las regulaciones de las administraciones competentes en materia de vivienda prevalecerán sobre las definiciones de la Ley. Algunas novedades incluyen la categorización de viviendas protegidas en vivienda social y vivienda de precio limitado. Además, se introduce la figura de vivienda asequible incentivada para aumentar la oferta de viviendas a precios asequibles. También se define a los grandes tenedores como personas o entidades con más de diez inmuebles o una superficie construida específica.
La Ley permite la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, donde existe un riesgo de escasez de viviendas asequibles. Se establecen requisitos y medidas para corregir desequilibrios en estas zonas. Además, se introducen medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, que afectan a diversos actores del sector inmobiliario. Los administradores de fincas deben cumplir condiciones legales y tener un seguro de responsabilidad civil.
La Ley modifica el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para aplicar un recargo a las viviendas vacías de manera permanente, con excepciones justificadas. Se establece un recargo progresivo en función de la duración de la desocupación y el número de viviendas vacías del mismo titular. También se crea una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y se forma un grupo de trabajo para regular los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda.
Los pros y contras de la Ley de Vivienda según los expertos:
Diversos expertos en el sector inmobiliario en España, como la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), abogados inmobiliarios, asociaciones y plataformas inmobiliarias, han expresado críticas generalizadas hacia la nueva Ley de Vivienda.
La mayoría de las críticas se centran en que esta normativa supone una intervención en el mercado libre de viviendas en alquiler y carga a los propietarios, en su mayoría pequeños tenedores, con imposiciones para reducir la tensión de precios debido a la falta de políticas de vivienda durante años por parte de cualquier partido político.
El informe anual de 2022 del Banco de España también destaca que "no existe una fórmula milagrosa para resolver los desequilibrios en el acceso a la vivienda". El informe reconoce el énfasis de la futura Ley por el Derecho a la Vivienda en el aumento necesario de la oferta de viviendas en alquiler, pero cuestiona algunas medidas, como el control de rentas, que podrían tener efectos indeseados a medio plazo.
El informe advierte sobre la reducción del número y la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, los cambios en la composición de la oferta y los aumentos de precios en segmentos no regulados como consecuencia de estas medidas.
El sector bancario, a través de Ibercaja, también ha expresado su oposición a la nueva ley. Su consejero delegado, Víctor Iglesias, ha afirmado que el problema del alquiler en España debe abordarse aumentando la oferta de viviendas disponibles para alquilar en lugar de limitar el importe del alquiler.
La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha calificado la norma de "ideologizada" y afirma que no soluciona el problema actual. El presidente de APCE España, Juan Antonio Gómez-Pintado, ha manifestado la necesidad de una Ley de Vivienda, pero no esta ley en particular, y ha criticado la incapacidad de la Administración para encontrar soluciones reales y el exceso de legislación y burocracia existente en cada territorio de España.
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España también se ha mostrado en contra de la Ley de Vivienda recién aprobada, afirmando que generará confusión y debilidad en el ordenamiento jurídico y perjudicará el derecho que pretende proteger.
El COAPI señala que la ley recoge conceptos jurídicos que entran en conflicto con otras leyes y que su complejidad e interpretación pueden generar incertidumbre, inseguridad jurídica y desincentivar la inversión en vivienda.
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha afirmado que la Ley de Vivienda reducirá al mínimo el alquiler residencial y aumentará los alquileres de habitaciones, temporales y turísticos. Se prevé un importante aumento del alquiler de habitaciones, que no está sujeto a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la nueva ley de vivienda.
En resumen, se espera que la nueva Ley de Vivienda en España tenga efectos adversos en el mercado inmobiliario, reduciendo la oferta de viviendas en alquiler, generando inseguridad jurídica y aumentando los precios en segmentos no regulados, según las críticas de diversos actores del sector.
Limitaciones y excepciones en el aumento de rentas en la Ley de Vivienda
La nueva Ley de Vivienda en España introduce reducciones fiscales relacionadas con el alquiler de viviendas para los pequeños propietarios. Una de las principales modificaciones es la reducción general en el rendimiento neto del alquiler, que pasa del 60% actual al 50%, aunque puede ser mayor en ciertas condiciones. Estas condiciones incluyen que el inquilino sea menor de 35 años, que la vivienda haya sido reformada o que el nuevo contrato tenga una renta al menos un 5% inferior al contrato anterior, siempre y cuando el inmueble esté ubicado en una zona declarada como tensionada.
La normativa establece que estas deducciones serán aplicables a los contratos de arrendamiento realizados después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Además, es necesario que el inmueble se encuentre en una zona declarada como tensionada, lo cual se determinará mediante una memoria que justifique la existencia de un riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda o un crecimiento significativo en el precio de compra o alquiler en los últimos cinco años.
Las deducciones son incompatibles entre sí y solo se pueden aplicar si se cumplen las normas sobre incremento de rentas dentro de una zona tensionada. También es importante destacar que los requisitos deben cumplirse en el momento de la firma del contrato de arrendamiento y que las bonificaciones fiscales solo se aplicarán a los rendimientos netos positivos calculados antes de que se inicie un procedimiento de verificación o inspección.
Además, la Ley de Vivienda introduce un nuevo apartado en la Ley de Arrendamientos Urbanos que limita el aumento de la renta en el nuevo contrato, estableciendo que no puede exceder la renta del contrato anterior una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Sin embargo, existen excepciones, como cuando la vivienda ha sido sometida a rehabilitación o cuando se firma un contrato de arrendamiento a largo plazo de 10 años o más.
La Ley de Vivienda refuerza la protección de inquilinos vulnerables frente a los grandes tenedores
La Ley de Vivienda incorporará cambios legales para dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. Se impedirán desalojos sin haber intentado un acto de conciliación entre propietario e inquilino. Las Administraciones Públicas competentes establecerán la conciliación, teniendo en cuenta las circunstancias y posibles ayudas existentes. Además, se establece que los desahucios no podrán realizarse sin una hora y fecha predeterminada.
En el caso de los grandes tenedores, no podrán recuperar una vivienda si vive en ella una persona vulnerable económicamente, y no se haya realizado un proceso de conciliación. Para los propietarios que no sean grandes tenedores, deberán adjuntar la certificación del Registro de la Propiedad que indique la relación de propiedades a su nombre en la demanda.
En subastas de bienes inmuebles, si la vivienda habitual es propiedad de un gran tenedor, este deberá acreditar la situación de vulnerabilidad económica del deudor antes de iniciar el proceso de apremio, a menos que se haya iniciado el proceso de conciliación.
Para acreditar la vulnerabilidad económica, se requerirá un documento acreditativo actualizado con el consentimiento de la persona ocupante de la vivienda. Las administraciones autonómicas y locales competentes en vivienda y asistencia social también podrán emitir propuestas de medidas de atención inmediata.
Si se presenta un documento acreditativo de vulnerabilidad junto a la demanda, el tribunal competente podrá suspender el proceso por un máximo de dos meses (personas físicas) o cuatro meses (personas jurídicas) para que se adopten las medidas propuestas.
Se considerará vulnerable económicamente a una persona cuando sus ingresos sean hasta tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (Iprem) y los gastos de alquiler o hipoteca superen el 30% de esos ingresos, sumados a los suministros básicos. También se añade un incremento por hijos a cargo con discapacidad y personas en situación de dependencia.
El Congreso ha acelerado la tramitación de la Ley de Vivienda para su aprobación antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. Se han realizado cambios sustanciales en la normativa original, como la reducción de condiciones para declarar zonas de mercado tensionado de alquiler y el cambio en el índice de referencia para los contratos de alquiler.
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