Si vives en una casa de alquiler, es probable que en algún momento se haya producido algún desperfecto, se haya roto algo o hayas querido hacer alguna modificación. Cuando se alquila una vivienda, es común que surjan dudas sobre quién debe encargarse de las reparaciones, lo cual puede generar conflictos entre el arrendador y el arrendatario. Es importante evitar estos desencuentros.
Por eso, vamos a explicarte las obligaciones y derechos de las partes involucradas en un contrato de arrendamiento, así como quién es responsable de las reparaciones y obras en una vivienda de alquiler.
¿Cuáles son las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos relacionadas con las reparaciones?
Según lo establecido en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en principio y como norma general, es responsabilidad del arrendador hacerse cargo de los gastos de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables. El arrendador debe realizar estas reparaciones sin tener el derecho de aumentar la renta, a menos que el deterioro sea atribuible al arrendatario de acuerdo con los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Por otro lado, el arrendatario tiene la obligación, como se indica en el artículo 21.3, de notificar al arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de reparaciones. El arrendador debe tener la oportunidad de verificar directamente, por sí mismo o mediante técnicos designados, el estado de la vivienda y tomar las medidas correspondientes. En situaciones de reparaciones urgentes para evitar daños inminentes o molestias graves, el arrendatario puede realizar las reparaciones por cuenta propia, previa comunicación al arrendador, y luego exigir de inmediato el reembolso de los gastos incurridos.
¿Cuáles son las reparaciones de la vivienda que el inquilino debe pagar?
De acuerdo con lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino debe asumir el costo de las reparaciones que sean atribuibles a daños causados por su propia negligencia. Este es uno de los casos en los que el inquilino es responsable de las reparaciones en la vivienda, pero no el único. Según el artículo 21.4 de la ley, las reparaciones menores derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda también son responsabilidad del arrendatario. Algunos ejemplos podrían ser:
- Si un técnico determina que la avería se produjo debido a un mal uso por parte del inquilino.
- Las reparaciones que afectan a elementos dentro de la vivienda, como una mesa o un sofá, podrían ser responsabilidad del inquilino, dependiendo de cómo se hayan producido los daños.
- Es poco probable que un elemento nuevo o con poco tiempo de antigüedad se deteriore sin motivo aparente, por lo que si se determina que el daño se debe a un mal uso por parte del inquilino, este deberá asumir el costo de la reparación.
¿Cómo se determina si una reparación es considerada como pequeña?
Las reparaciones pequeñas son aquellas que afectan a elementos de uso diario y que se producen como resultado de un uso normal. Ejemplos de esto podrían ser grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas, termos, entre otros.
Reparaciones responsabilidad del inquilino
Existen algunos criterios que ayudan a determinar si una reparación es considerada como pequeña y, por lo tanto, debe ser asumida por el inquilino, o si se trata de una avería que corresponde al arrendador:
Tiempo de ocupación: Si la avería ocurre poco después de que el inquilino se mude, generalmente será responsabilidad del propietario pagar la reparación.
Costo de la reparación: El costo de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto dañado. Por ejemplo, algunas sentencias consideran como reparaciones pequeñas aquellas cuyo costo no excede el 50% del precio mensual del alquiler. Sin embargo, otras sentencias establecen que una reparación es pequeña si su costo es inferior al 50% del valor de un nuevo artículo a reparar.
Área de la vivienda afectada por el deterioro: Por lo general, las reparaciones que afectan a la estructura de la vivienda, como tuberías o calderas, son responsabilidad del arrendador.
No se pueden considerar como pequeñas reparaciones aquellas que resultan de la antigüedad de los elementos o de que han alcanzado su vida útil.
¿Se regulan las obligaciones en los contratos de arrendamiento?
Si bien los contratos de arrendamiento pueden incluir condiciones específicas mediante cláusulas que pueden variar entre contratos, la ley establece una serie de obligaciones para ambas partes. Por un lado, se encuentran las obligaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, por otro lado, las que se definen en el Código Civil.
Obligaciones del propietario en el contrato de alquiler
De acuerdo con el artículo 1554 del Código Civil, el arrendador tiene las siguientes obligaciones:
Entregar al arrendatario la vivienda y los bienes mencionados en el contrato de alquiler.
Realizar todas las reparaciones necesarias durante el arrendamiento para mantener la vivienda en condiciones adecuadas para su uso previsto.
Garantizar al arrendatario el disfrute pacífico del arrendamiento durante todo el período del contrato.
Además, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho de adquisición preferente en caso de que el propietario decida vender la vivienda alquilada. Esto significa que el propietario deberá ofrecérsela primero al inquilino antes que a cualquier otra persona.
Obligaciones del inquilino en el contrato de alquiler
Las obligaciones del inquilino en un contrato de alquiler están recogidas en el artículo 1555 del Código Civil:
Pagar el precio del alquiler según los términos acordados, incluyendo el importe y la forma de pago.
Utilizar la propiedad arrendada con la diligencia de un buen padre de familia, destinándola al uso acordado o, en su defecto, al uso que se deduzca de la naturaleza de la propiedad según la costumbre local. Por ejemplo, si la vivienda se alquila como residencia, no se puede utilizar con otros fines, como un local comercial.
Pagar los gastos derivados de la formalización del contrato de arrendamiento.
Por otro lado, la LAU establece las siguientes obligaciones adicionales para el inquilino:
Realizar un depósito o fianza equivalente a un mes de renta para cubrir posibles daños.
Pagar la renta de acuerdo a lo establecido en el contrato.
No ceder ni subarrendar la propiedad sin el permiso del arrendador.
Aceptar obras de mejora que no puedan ser pospuestas hasta el final del contrato.
Norealizar modificaciones en la estructura de la vivienda sin el permiso previo del propietario.
Etc.
La presunción de culpa del inquilino
Es común que al finalizar un contrato de alquiler surjan disputas entre el propietario y el inquilino en relación al estado y deterioro de la vivienda y sus pertenencias. Según establece el artículo 1563 del Código Civil, "el inquilino es responsable por los daños o pérdidas sufridos por la propiedad arrendada, a menos que pueda demostrar que no fue culpa suya". Esto implica que existe una presunción de culpa en contra del inquilino, quien debe probar que no es responsable de los problemas que se le imputan para poder eximirse de responsabilidad.
Para evitar conflictos, es recomendable realizar un inventario detallado, incluso con fotografías, de los muebles de la vivienda y su estado de conservación antes de alquilar el piso. De esta manera, tanto el propietario como el inquilino tendrán pruebas que les permitirán resolver cualquier disputa que pueda surgir.
¿Es obligación del inquilino aceptar las obras que el propietario deba realizar para el mantenimiento de la vivienda?
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) presenta un problema debido a la vaguedad de algunas de sus expresiones, como por ejemplo, "condiciones de habitabilidad". Esto ha dado lugar a diferentes interpretaciones por parte de las partes involucradas. Para unificar el criterio sobre lo que se entiende por estas condiciones, una buena opción es analizar la jurisprudencia.
En una sentencia de 1951, la Sala 1ª del Tribunal Supremo precisó que se consideran dentro de estas reparaciones aquellas que "tienen como objetivo corregir defectos notables en la propiedad arrendada que la hacen inutilizable para el fin acordado en el contrato".
Siguiendo esta línea, sentencias posteriores han señalado expresamente que esta expresión incluye todas aquellas acciones "destinadas a conservar en buen estado el techo de la propiedad arrendada, asegurando su adecuado uso y subsanando los defectos necesarios para evitar filtraciones de agua" (1951), "reparaciones que implican la reparación, renovación o reemplazo parcial de los componentes de las instalaciones de agua y desagüe" (1970), "ya sea que su necesidad se deba al paso del tiempo, al desgaste natural de la propiedad, a su uso correcto según lo estipulado, o en definitiva, a eventos fortuitos o de fuerza mayor" (1964).
De estos pronunciamientos se desprende que las reparaciones en el sistema eléctrico, la calefacción, las tuberías, entre otros ejemplos, deben ser costeadas por el propietario, a menos que un experto concluya que el deterioro fue causado por un mal uso del inquilino.
¿Quién asume el costo de reparar una persiana en un apartamento en alquiler?
Generalmente, el inquilino será responsable de pagar la reparación de una persiana, ya que es un elemento de uso diario. Sin embargo, existen casos específicos en los que esto podría variar. Por ejemplo, si se trata de una persiana con un mecanismo eléctrico y se ha deteriorado debido a su antigüedad.
¿Qué ocurre si se estropea una lavadora en una vivienda alquilada?
El propietario de la vivienda en alquiler deberá cubrir el costo de la reparación de la lavadora, a menos que el daño haya sido causado por un mal uso o un acto intencional por parte del inquilino.
¿Quién paga por la reparación del calentador en una casa alquilada?
Si el desperfecto se debe al desgaste y uso normal, será responsabilidad del propietario pagar por la reparación. El inquilino solo deberá asumir el costo si él mismo ha causado el daño.
¿Qué sucede si no se llega a un acuerdo sobre la reparación?
El primer paso es notificar por escrito al propietario sobre la necesidad de reparación. Se recomienda utilizar un burofax, ya que proporciona una constancia fehaciente de la comunicación y su fecha. Si el propietario no se hace responsable de los desperfectos, el inquilino tiene tres opciones:
1. Presentar una reclamación judicial para exigir el cumplimiento de las obligaciones por parte del propietario.
2. Iniciar la resolución del contrato de alquiler, ya sea por mutuo acuerdo o solicitando la intervención de los tribunales.
3. Realizar las reparaciones por cuenta propia y luego reclamar al propietario el reembolso correspondiente. Sin embargo, para que esto sea favorable al inquilino, se debe informar previamente al propietario y las reparaciones deben ser necesarias para evitar daños inminentes o inconvenientes graves.

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