Las derramas autorizadas por la comunidad de propietarios para cubrir mejoras o reparaciones en las áreas comunes del edificio pueden impactar en la venta de una propiedad y en su precio.
Por lo general, se espera que estas derramas sean conocidas de antemano y que se negocie considerando su monto y si su pago agregará valor a la vivienda. Sin embargo, ¿qué sucede con las derramas aprobadas antes de la venta que no se tomaron en cuenta durante las negociaciones? ¿Y qué pasa con aquellas derramas aprobadas después de la firma del contrato de arras?
En términos generales, ¿quién asume el costo de la derrama en una transacción de venta de vivienda y qué particularidades presenta la venta de un piso con una derrama pendiente? Aquí te explicamos todos los detalles para facilitar la conclusión de tu operación.
¿Quién es responsable de pagar la derrama en la venta de una vivienda?
Las derramas de una comunidad de propietarios se destinan a corregir defectos, llevar a cabo reparaciones o renovaciones, mejorar instalaciones comunes, entre otros propósitos. Por lo tanto, la norma general establece que el propietario del inmueble es quien debe asumir el costo de las derramas.
El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras". De esto se deduce que:
1. Si estás vendiendo una vivienda dentro de un régimen de propiedad horizontal, las derramas dejarán de ser tu responsabilidad en el momento en que dejes de ser propietario, siendo responsable únicamente de los pagos devengados hasta la fecha de la firma.
2. Si estás comprando una vivienda dentro de un régimen de propiedad horizontal, asumirás la responsabilidad de pagar las derramas aprobadas antes de la compra, a partir de la fecha en que te conviertas en propietario.
Por ejemplo, si la derrama se aprobó en diciembre, con pagos mensuales a partir del 1 de enero y cada 1º del mes durante un año, y la venta se formaliza el 5 de mayo del mismo año, el vendedor deberá cubrir los recibos desde el 1 de enero hasta el 1 de mayo, mientras que los posteriores (del 1 de junio al 1 de diciembre) serán responsabilidad del comprador.
Derrama pendiente de aprobación al momento de la compraventa
Cuando existe una derrama pendiente de aprobación al momento de la compraventa, lo apropiado es que el vendedor informe a la parte compradora sobre los posibles términos de esta para considerarlos en la negociación del precio del inmueble: la naturaleza de la derrama, el presupuesto, el sistema de cuotas, entre otros aspectos.
Una opción es esperar a que se celebre la junta en la que probablemente se aprobará la nueva derrama para tener certeza sobre si el acuerdo será aprobado antes de la firma del contrato de compraventa. De esta manera, la transacción se llevaría a cabo en un momento de mayor seguridad.
No obstante, como futuro propietario, no tendrás la opción de rechazar el pago de las derramas aprobadas antes de que te conviertas formalmente en el dueño del inmueble. Deberás abonar las nuevas derramas generadas a partir de la fecha de tu compra.
Aprobación de la derrama después del contrato de arras
Aunque es poco común, puede ocurrir que se apruebe una derrama después de negociar el precio y antes de la firma de la compraventa.
Incluso es posible que se haya firmado un contrato de arras o un contrato privado de compraventa, se haya entregado una cantidad del precio y, en el período entre las arras y la firma del contrato de compraventa ante notario, la comunidad de propietarios haya aprobado un nuevo gasto.
En este escenario, se aplicaría lo mismo que en el caso anterior: deberás pagar, a partir de la fecha en que te conviertas formalmente en nuevo propietario, las cuotas de las derramas aprobadas antes de la compraventa. También tendrás la opción de tomar medidas legales en caso de algún vicio oculto.
¿Es posible vender una vivienda con una derrama pendiente?
Sí, es posible vender una vivienda con una derrama pendiente. Simplemente se transferirá la responsabilidad, de modo que el nuevo propietario será responsable del pago de las cuotas generadas a partir de la fecha de la compraventa, mientras que el antiguo propietario será responsable de las cuotas acumuladas previamente.
¿Es necesario informar sobre la existencia de derramas antes de una venta?
Sí, es necesario informar sobre la existencia de derramas antes de realizar una venta. Esto se considera un requisito obligatorio y refleja un principio de transparencia y honestidad por parte del vendedor.
En algunos casos, si el comprador no está al tanto de una derrama, puede tener la posibilidad de reclamar, considerando esta falta de información como un vicio oculto.
El concepto de derrama como vicio oculto en una transacción de vivienda se refiere a una situación en la que, de haber sido conocida, la existencia de la derrama podría haber afectado la decisión de cerrar la operación o de fijar un precio diferente al acordado, posiblemente uno más bajo.
Es importante tener en cuenta que una derrama desconocida puede considerarse un vicio oculto, incluso si el vendedor mismo no está al tanto de su existencia. Aunque este escenario es poco común, basta con que se trate de una derrama aprobada antes de la venta y que tenga cierto impacto. En caso de ocultamiento por parte del vendedor, el comprador puede reclamar una compensación por daños y perjuicios, facilitando así la protección de sus derechos.
¿Qué sucede si el vendedor no ha pagado la derrama?
En el caso de que el vendedor tenga pendientes de pago cuotas de derrama, será su responsabilidad liquidarlas. En consecuencia, la comunidad de propietarios generalmente no podrá exigirnos el pago de las cuotas generadas antes de que nos convirtamos en propietarios.
Sin embargo, como compradores, seremos responsables de las cuotas ordinarias o gastos comunes de la comunidad de propietarios durante el año en que se realice la compra, así como durante los tres años anteriores.
Cómo verificar la existencia de derramas pendientes en una vivienda
Al cerrar una compraventa ante notario, se requiere la presentación de ciertos documentos, entre los cuales se incluye el certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
Este certificado permite verificar si existen deudas pendientes en cuanto a cuotas ordinarias. Es obligatorio que este documento contenga esta información, ya que al adquirir la propiedad, nos hacemos responsables de abonar las cuotas ordinarias que estén pendientes durante el año en que se realice la compraventa, así como durante los tres años anteriores.
No obstante, no es un requisito que en el certificado de deudas con la comunidad de propietarios se incluyan las cuotas extraordinarias o derramas pendientes. Esto se debe a que no estamos obligados a asumir la deuda previa por este concepto, aunque sí seremos responsables del pago de las futuras cuotas.
Es recomendable contar con toda la información disponible antes de concretar la compraventa. Por ello, si tienes dudas, es aconsejable comunicarse directamente con la comunidad de propietarios o la administración de fincas para conocer el estado real de las deudas de cualquier tipo, así como la existencia de posibles derramas que puedan afectarte a partir de la fecha de compra.
Cómo proceder en caso de que la vivienda tenga derramas pendientes
Si existe una derrama aprobada antes de la firma del contrato de arras o del contrato privado de compraventa y no se ha informado a la parte compradora sobre su existencia, esta última tiene derecho a negarse a cerrar la operación. Si la compraventa se lleva a cabo y nos encontramos ante un vicio oculto, existen dos opciones para reclamar:
1. Desistir del contrato: Esto permite recuperar el dinero ya abonado y, en caso de que el vendedor conociera la derrama, reclamar daños y perjuicios.
2. Reducir el precio de venta considerando el vicio oculto, sin derecho a indemnización adicional.
Puedes reclamar por vicio oculto sin importar si el propietario tenía conocimiento o no de la derrama. Es suficiente que su magnitud sea significativa, especialmente por su cuantía, y que haya sido aprobada antes de la firma de la compraventa.
En caso de ocultación por parte del vendedor, tendrás más facilidad para hacer valer tus derechos, pudiendo además solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
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