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Foto del escritorAguete Inmobiliaria

Qué reformas integrales de una vivienda aumentan el valor en el IRPF en caso de venta

Cuando se vende una vivienda, el vendedor puede ahorrar en el IRPF por la ganancia patrimonial si ha realizado reformas en la casa. Según la Dirección General de Tributos, las mejoras que se pueden computar en el valor de compra del inmueble (y tributar menos) son aquellas renovaciones que han aumentado las calidades de la casa, como puede ser una reforma integral. Pero Hacienda ahora ha recortado: no toda obra de reforma incrementa el valor de adquisición de la vivienda, lo que dificulta conseguir un ahorro fiscal en el IRPF.


Recientemente el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución de 25-9-2023 (00/00946/2020), recuerda la doctrina que mantiene desde hace años la Dirección General de Tributos sobre qué son obras de reparación y conservación y qué son obras de mejora. Y es que solo estas últimas aumentarán el valor de adquisición del inmueble. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, hace un repaso al respecto.


Recordamos que la ganancia patrimonial tributa a tipo fijo según el importe (19%, 21%, 23% o 26%) y que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda. José María Salcedo subraya que cuanto mayor sea el valor de adquisición, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, mayor el ahorro fiscal en el IRPF.


Qué se considera una reparación y conservación en la vivienda


Hacienda se refiere al artículo 13 del Reglamento del IRPF, que considera gastos de conservación y reparación «los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.» Y también, «Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.»


La Dirección General de Tributos considera desde hace tiempo que son gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras de sustitución del cuadro antiguo de electricidad, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc. Así lo expresa en resoluciones de 29-12-99 9-12-09 y 2-3-10).


La instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros, donde no existían, constituye una inversión o mejora y no un gasto deducible. Además, cuando el inmueble tenga instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, pero sea necesario sustituirlos, por razones de mantenimiento del uso normal, estas sustituciones no son mejora, sino gasto deducible. Así lo expresa en resoluciones de Tributos del 10-10-02 y 30-9-08.


En definitiva, estas obras no incrementan el valor del inmueble, con lo que no se puede disminuir la ganancia patrimonial en el IRPF.


Qué se considera una inversión y mejoras en la vivienda


La Administración tributaria viene considerando una inversión y mejoras de la vivienda lo que ha ido dictaminando el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), lo que, según Salcedo, es un error porque equipara a los contribuyentes con los empresarios o comerciantes. Así, según Hacienda “las ampliaciones o mejoras deben entenderse como verdaderas inversiones que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, tal y como se considera en el ámbito del Plan General Contable, siendo solo estos costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición”.


En este sentido, el TEAC en su resolución del 26 de septiembre de este año permite considerar como obras de inversión y mejora las que, según la Ley del IVA, se consideren obras de rehabilitación y puedan aplicar el tipo reducido del 10% previsto en dicha ley.


Así, se admitirían como inversiones y mejoras las siguientes obras:


Obras de rehabilitación en que más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras similares o conexas a las de rehabilitación. Obras cuyo importe total supere el 25% del precio de adquisición de la edificación (si se realizó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo. Obras de adecuación estructural que aseguren la estabilidad del inmueble.


Por ejemplo, obras de adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados. El socio director de Salcedo Tax Litigation recuerda que para Hacienda solo la ampliación de la vivienda que aumente la superficie habitable se considera merecedor del referido tratamiento; las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.


Obras conexas a las de rehabilitación:


Se consideran las obras de albañilería, fontanería y carpintería destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios, y las obras de rehabilitación energética. Cuándo las obras en la vivienda pueden reducir la factura fiscal Salcedo sostiene que, a la hora de considerar las obras realizadas en un inmueble como mayor valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, no vale con decir que se ha realizado una reforma integral, o que el piso se ha demolido y se ha hecho nuevo. Y así lo determina el TEAC también.


En cuanto a los supuestos en los que el piso se derriba, y se reorganiza la tabiquería, y las estancias que tenía el inmueble en su configuración original, considera el TEAC que “sin aumento de la superficie habitable, la simple reordenación del espacio disponible no puede, en principio, calificarse de mejora; dicha reordenación con eliminación o ampliación de estancias responde a las necesidades, conveniencias, gusto, en suma, subjetividad de quien las realiza, sin que implique per se un aumento de la productividad asociada al inmueble”.


El socio director de Salcedo Tax Litigation señala que la única forma de demostrar ante Hacienda que las obras hechas en la vivienda pueden reducir la ganancia patrimonial es mediante la prueba. Por ello, recomienda aportar licencia de obras (mayor o menor) expedida por el Ayuntamiento, proyecto visado por el Colegio de Arquitectos, y presupuesto con desglose y descripción de las distintas intervenciones efectuadas, que permita apreciar el carácter de las obras efectuadas. “La simple aportación de facturas de materiales varios, sin que de las mismas se desprenda cuál era su objeto u empleo dificultará la calificación de tales gastos como inversiones y mejoras”, añade el experto. Las fotografías también pueden considerarse una prueba, pero siempre y cuando vayan acompañadas de todo lo anterior.


En definitiva, José María Salcedo recomienda documentar las obras a realizar pidiendo presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, y en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble.





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