El proceso de ejecución hipotecaria es el procedimiento que los bancos utilizan para embargar una vivienda en caso de impago de la deuda. Este proceso se compone de varias etapas, cada una con sus propias características y plazos. El proceso comienza con el aviso de impago y concluye con una demanda judicial y una subasta pública del inmueble, si el impago persiste durante un año.
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2022 se iniciaron 24.935 ejecuciones hipotecarias en España, lo que supone una disminución del 10,5% respecto al año anterior. En términos absolutos, Andalucía lideró la lista de ejecuciones hipotecarias presentadas (5.668), seguida de Cataluña (4.667), Comunidad Valenciana (4.161), Madrid (2.794) y Murcia (1.372).
En este proceso, existen diversas fases y estrategias que pueden utilizarse para frenar la ejecución hipotecaria.
¿Qué es una ejecución de la hipoteca y como funciona?
El proceso de ejecución hipotecaria implica que si un propietario no paga las cuotas de su hipoteca, el banco puede iniciar un proceso legal para recuperar la propiedad y saldar la deuda.
Este proceso es complejo y consta de varias fases:
En primer lugar, el banco notificará al propietario el impago y tratará de resolver el problema.
Si el impago persiste, el banco incluirá al propietario en un registro de morosos y, finalmente, iniciará una demanda judicial.
Después de que se inicie la demanda, se llevará a cabo el registro de cargas sobre la propiedad y se convocará una subasta para vender la propiedad y saldar la deuda.
Si la subasta no cubre la totalidad de la deuda, el propietario todavía debe al banco la cantidad restante.
La última fase del proceso es el desahucio, que implica que el propietario debe abandonar la vivienda.
¿Cuánto se tarda en ejecutar una hipoteca y como evitarla?
La ley actual establece que la demanda judicial no puede presentarse hasta 12 meses después del primer impago (o 15 meses si el impago afecta a la segunda mitad de la hipoteca), lo que significa que una ejecución hipotecaria tardará al menos 12 meses en realizarse.
Además, las fases posteriores al proceso de demanda también requieren tiempo, por lo que en la mayoría de los casos, el proceso de ejecución tardará al menos 13 o 15 meses desde el primer impago.
Hay varias maneras de evitar la ejecución hipotecaria, como pagar los impagos, llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias y acreditar que se pertenece a un colectivo vulnerable y se está en una situación de riesgo.
Si se paga la parte de la deuda correspondiente a las cuotas atrasadas, se cancela la ejecución hipotecaria, pero si se produce un nuevo impago, el proceso de ejecución debe volver a iniciarse desde el principio.
Llegar a un acuerdo con el banco es otra forma de evitar la ejecución hipotecaria, y se puede intentar negociar un período de carencia o llevar a cabo una novación de la hipoteca para establecer cuotas mensuales más pequeñas.
Si el banco ha suscrito el Código de Buenas Prácticas bancarias, está obligado a cumplirlo, lo que nos brinda muchas ventajas a la hora de renegociar las condiciones de la deuda hipotecaria.
Además, las personas que pertenecen a colectivos vulnerables tienen una protección especial por la ley, lo que hace más difícil que los bancos puedan llevar a cabo una ejecución hipotecaria.
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