Si tienes en mente vender una vivienda en alquiler, quizás te interese saber qué es el derecho de tanteo y retracto y cómo puede influirte en este caso. Como veremos, se trata de un derecho que tiene el arrendatario de comprar un inmueble de forma preferente, antes de que el vendedor lo ponga en el mercado.
Te explicamos cómo funciona el derecho de tanteo y retracto y cómo te afecta exactamente.
El derecho de tanteo y retracto El derecho de tanteo y retracto es un derecho a favor del inquilino que le permite comprar de forma preferente el inmueble en el que vive en régimen de alquiler en caso de que su propietario quiera venderlo.
También le permite reclamar y quedarse con la propiedad del inmueble (pagando siempre el precio correspondiente) en caso de que se venda a un tercero sin respetar este derecho de compra preferente.
En realidad, cuando hablamos de derecho de tanteo y retracto estamos hablando de dos derechos diferentes que se complementan.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo es el que permite al inquilino comprar de forma preferente un inmueble en caso de que se venda. Esto no significa que las condiciones de venta sean más favorables para él que para un tercero: serán parecidas y, si hay acuerdo, se realizará la compraventa a su favor.
En caso contrario, se podrá vender el inmueble dado que el inquilino habrá renunciado a su derecho, o bien habrá pasado el plazo legal para ejercerlo: el inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para hacer valer su derecho de tanteo, que empezarán a contar desde el momento en que el propietario le comunique su intención de vender la vivienda.
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto afecta a los propietarios en caso de no cumplir con sus obligaciones y cometer uno de estos dos errores:
En caso de no ofrecer la vivienda en venta al inquilino de forma preferente.
En caso de que se la ofrezcas en unas condiciones menos favorables y luego las cambies en favor de un tercero. Basta con que el precio ofrecido al tercero sea menor que el precio ofrecido al inquilino para que éste pueda ejercer su derecho de compra preferente.
En ambos casos y, una vez hecha la compraventa a favor de cualquier persona distinta del inquilino, éste podrá reclamar para comprar la vivienda en las mismas condiciones pactadas en el contrato con dicho tercero.
En concreto, el artículo 1521 del Código Civil nos dice que el retracto legal es el “derecho de subrogarse, con las mismas condiciones pactadas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.” Del lado del inquilino, es importante darse prisa a la hora de reclamar: el derecho de retracto caduca a los 30 días y este plazo empezará a correr desde el momento en que sea informado de las condiciones y precio de la venta de la vivienda a través de las escrituras de compra.
¿Cuándo se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto?
El caso más habitual en el que se ejerce el derecho de tanteo y retracto es aquel en que existe un contrato de alquiler en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), generándose un derecho en favor del arrendatario. En concreto, el derecho de tanteo y retracto en arrendamientos urbanos viene regulado en el artículo 25 de la LAU.
Sin embargo, también existe un derecho de tanteo y retracto a favor del copropietario de un inmueble cuando otro copropietario o varios decidan su venta sin ofrecerle la posibilidad de comprar dichas partes de la propiedad.
Se conoce como derecho de tanteo y retracto proindiviso y así, según el Código Civil, el copropietario de una cosa común “podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.”
Los dueños de las tierras vecinas también tienen derecho de retracto cuando se venda una finca rústica que no tenga más de una hectárea. Esto se llama derecho de tanteo y retracto en fincas rústicas colindantes. A estas se les aplica la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), en su artículo 22.
¿Cuándo no se aplica el derecho de tanteo y retracto?
En general, el derecho de tanteo y retracto solo se aplica en los casos que se han dicho antes. Pero hay que tener en cuenta que este derecho tampoco se podrá aplicar si el inmueble urbano se vende junto con otras propiedades en el mismo inmueble.
¿Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto en el contrato de alquiler?
Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto en el contrato de alquiler y, de hecho, es una cláusula muy común que protege al propietario y que, muchas veces, no afecta al inquilino, sobre todo si éste no puede comprar la vivienda o si no quiere hacerlo.
Eso sí, el comprador del inmueble alquilado tendrá que respetar el contrato de alquiler que está en vigor y su duración. Lo más normal es que éste se ponga en el lugar del propietario anterior.
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