Un juicio de desahucio se refiere a un procedimiento legal que busca que el dueño de una vivienda de alquiler recupere la propiedad que ha sido ocupada por el arrendatario. Esto ocurre cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales, como el no pagar la renta.
Los juicios de desahucio más comunes son aquellos en los que el arrendatario no paga el alquiler o los gastos relacionados con el arrendamiento, en los que el inquilino permanece en la vivienda más allá del término del contrato, en los que se desea desalojar a alguien que ocupa la vivienda sin contrato y sin costo alguno, y en los que el arrendatario incumple otras condiciones del contrato.
En este último caso, las condiciones pueden ser desde no contratar un seguro de responsabilidad civil cuando se comprometió a hacerlo hasta causar molestias a otros miembros de la comunidad de propietarios. Es importante conocer cómo funciona el proceso de desahucio y los plazos que se manejan en cada fase.
¿Cómo se regula el juicio de desahucio?
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la normativa que establece las directrices para llevar a cabo un juicio de desahucio y se encuentra especificado en el artículo 250, dentro del ámbito del juicio verbal. Se han realizado diversas modificaciones para acelerar el proceso de desahucio, con el objetivo de combatir la demora que se produce en este tipo de procedimientos. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) ha sido modificada en varias ocasiones, la más reciente es la Ley 42/2015, que entró en vigencia el 7 de octubre de 2015.
Además, se han llevado a cabo diversas modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siendo la más reciente el Real Decreto-Ley 7/2019, que entró en vigencia el 6 de marzo de 2019. El juicio de desahucio se produce cuando el propietario de un inmueble desea recuperar su posesión debido al incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino o arrendatario.
Las causas más comunes que pueden provocar un desahucio son: el impago de rentas, la expiración del plazo contractual, el incumplimiento de cláusulas contractuales, el subarriendo o cesión no autorizada y la necesidad de la vivienda por parte del propietario. Si el inquilino no paga la renta pactada, el propietario puede iniciar el proceso de desahucio para recuperar la posesión del inmueble y las cantidades adeudadas.
En caso de expiración del contrato, el propietario puede solicitar el desahucio del inquilino si este no abandona voluntariamente el piso. Si el inquilino incumple las obligaciones establecidas en el contrato de alquiler, el arrendador puede iniciar un juicio por desahucio, así como si subarrienda o cede el inmueble sin el consentimiento del propietario.
Además, el propietario también puede solicitar el desahucio del inquilino si necesita el inmueble para sí mismo, un familiar directo o su cónyuge en caso de divorcio, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la ley.
Procedimiento del juicio de desahucio
El proceso de un juicio por desahucio se divide en varias fases, comenzando por un preaviso que el propietario envía al inquilino por medio de un burofax. Si después de 30 días el inquilino no ha pagado ni ha respondido al preaviso, el propietario puede interponer una demanda de desahucio en el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.
Si la demanda es admitida, se fijará una fecha para el juicio y el desalojo, y el inquilino será notificado y tendrá un plazo de 10 días para responder. Si no responde, se ordenará el desalojo en la fecha establecida.
En caso de haber juicio, ambas partes presentarán sus argumentos y pruebas ante el juez, quien dictará una sentencia estableciendo la fecha límite para que el inquilino abandone la vivienda y, en caso de impago, la cantidad adeudada. Si el inquilino no cumple con la sentencia, se llevará a cabo un lanzamiento forzoso por parte de las autoridades.
A continuación os proporcionamos un esquema detallado del proceso de desahucio, desde el momento en que surge la causa del desalojo hasta la sentencia:
Preparación previa al juicio de desahucio:
a. Requerimiento de pago o cumplimiento de la obligación incumplida por parte del inquilino.
b. Intento de negociación entre las partes.
c. Presentación de la demanda de desahucio.
Admisión de la demanda y citación a juicio verbal:
a. Revisión de la demanda por el juzgado.
b. Admisión y asignación de una fecha para el juicio verbal.
c. Notificación al demandado y emplazamiento para comparecer en el juicio.
Juicio verbal por desahucio:
a. Presentación de las partes.
b. Exposición de argumentos y alegaciones por parte del demandante.
c. Exposición de argumentos y alegaciones por parte del demandado (si es necesario).
d. Presentación y evaluación de pruebas (si las hay).
e. Posible propuesta de acuerdo entre las partes.
Sentencia:
a. Resolución del juez, que puede ser inmediata o emitida en un plazo corto.
b. Establecimiento del plazo para el desalojo (si se acepta la demanda).
c. Condena en costas (si procede).
Ejecución de la sentencia:
a. Desalojo del inmueble (si no se lleva a cabo de forma voluntaria).
b. Intervención de la fuerza pública (si es necesario).
c. Liquidación de las rentas adeudadas y costas del proceso (si procede).
Recursos y apelaciones:
a. Recurso de reposición.
b. Recurso de apelación.
c. Recurso de casación (en casos excepcionales).
Diferencia entre desahucio y desalojo
Aunque se usan indistintamente, "desahucio" y "desalojo" son términos distintos en el ámbito legal. El "desahucio" se refiere al proceso legal que busca terminar un contrato de arrendamiento y recuperar la posesión de un inmueble debido al incumplimiento de las obligaciones del inquilino, como el impago de rentas o la violación de cláusulas contractuales.
Este proceso se realiza a través de un juicio en el que el propietario presenta una demanda ante el juzgado. Por otro lado, el "desalojo" o "lanzamiento" es la acción física de desocupar el inmueble como resultado de una sentencia de desahucio.
Si el inquilino no abandona el inmueble en la fecha límite establecida por la sentencia, se procederá al desalojo, que puede involucrar la intervención de la fuerza pública para garantizar que el arrendatario salga del inmueble y el propietario recupere la posesión del mismo.
En resumen, el "desahucio" culmina con la orden de desalojar un inmueble, mientras que el "desalojo" es la acción física de desocuparlo como resultado de la sentencia de desahucio.
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