Las juntas de propietarios desempeñan un papel fundamental en la administración de comunidades de propietarios, ya sea en un edificio, una urbanización u otros casos de propiedad horizontal. Estas reuniones permiten tomar decisiones necesarias para mantener una convivencia armoniosa y garantizar el adecuado mantenimiento de las áreas comunes, mejorando la experiencia para todos los propietarios.
Para comprender cómo funcionan las juntas de propietarios, es importante conocer todos los detalles. En este artículo, te proporcionaremos información sobre los requisitos para convocar una junta de propietarios, quién es responsable de hacerlo, qué personas tienen derecho a asistir, los diferentes tipos de juntas de propietarios que existen y los acuerdos que pueden alcanzarse, así como las mayorías necesarias para tomar decisiones.
¿Qué es la junta de propietarios?
La junta de propietarios es el órgano de gobierno de las comunidades de propietarios, según establece la Ley de Propiedad Horizontal. En estas reuniones se reúnen los propietarios de cada uno de los inmuebles que forman parte de la comunidad.
Este órgano está estrechamente vinculado al régimen de propiedad horizontal. Un ejemplo de junta de propietarios sería un edificio o una urbanización sujetos a este régimen, donde existen áreas comunes que deben ser gestionadas por todos los propietarios, así como normas de convivencia que deben ser adoptadas. La forma de hacerlo es mediante la creación de una comunidad de propietarios con sus respectivos órganos de gobierno y toma de decisiones.
La junta de propietarios tiene diversas funciones, que se encuentran en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Algunas de estas funciones son:
- Nombrar y destituir a las personas que ocupen los cargos de presidente (y, en su caso, vicepresidentes), secretario y administrador, así como resolver las reclamaciones que los propietarios formulen contra su actuación.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previstos y las correspondientes cuentas.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras de reparación de la finca, ya sean ordinarias o extraordinarias, y recibir información sobre las medidas urgentes adoptadas por el administrador.
- Aprobar o modificar los estatutos y establecer las normas de régimen interno.
- Conocer y decidir sobre otros asuntos de interés general para la comunidad, tomando las medidas necesarias o convenientes para el mejor funcionamiento común.
Existen dos tipos de juntas de propietarios:
Junta ordinaria:
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la junta debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. Sin embargo, es posible incluir otros asuntos en el orden del día.
En cuanto al número de propietarios necesarios para convocar una junta, esto dependerá del número total de propietarios y sus cuotas de participación. En el caso de una junta ordinaria, no es necesario que los propietarios la convoquen, ya que tiene un carácter obligatorio.
Junta extraordinaria:
La junta también se reunirá "en las demás ocasiones que el presidente considere conveniente, o cuando lo solicite al menos la cuarta parte de los propietarios o un número que represente al menos el 25% de las cuotas de participación", con el fin de tratar cualquier asunto de interés para la comunidad.
Organización y funcionamiento de la junta de propietarios:
En cuanto al funcionamiento de una junta de propietarios, se puede seguir el siguiente esquema:
Quién convoca la junta de propietarios:
La junta de propietarios debe ser convocada por el presidente de la comunidad o, en su ausencia, por los promotores de la reunión.
La convocatoria debe incluir los asuntos a tratar, así como el lugar, fecha y hora de la reunión en primera convocatoria o, en su caso, en segunda convocatoria.
Cómo se convoca la junta de propietarios:
Es posible comunicar la convocatoria de la junta a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.
En este sentido, se considera válido convocar una junta de propietarios mediante WhatsApp si existe un grupo creado para tal fin, siempre y cuando se cuente con el consentimiento de todos los propietarios y sea posible confirmar que todos ellos han recibido el mensaje.
Cómo se realiza la convocatoria de una junta de propietarios
La convocatoria de una junta de propietarios suele comunicarse principalmente a través de medios tradicionales como el correo electrónico, circulares o carteles colocados en las zonas comunes de la comunidad. En situaciones donde la comunicación directa sea imposible, se considerará válida la colocación de la notificación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general.
Es crucial asegurarse de que la convocatoria de la junta de propietarios cumpla todos los requisitos legales en cuanto a plazos, información de la convocatoria, forma de notificación, entre otros. Si no se cumplen adecuadamente, la convocatoria podría ser nula y las decisiones tomadas podrían impugnarse.
Antelación requerida para la convocatoria de una junta de propietarios:
La citación para la junta ordinaria anual debe realizarse con al menos seis días de antelación. En el caso de las juntas extraordinarias, la antelación mínima será la que permita que la convocatoria llegue a conocimiento de todos los interesados.
No obstante, la junta podrá llevarse a cabo válidamente sin la convocatoria del presidente si concurren todos los propietarios y así lo deciden.
Número de asistentes necesarios para validar una junta de propietarios:
Por lo general, se requiere la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación.
Si en una junta de propietarios no asisten suficientes propietarios para alcanzar el quórum mencionado anteriormente, se realizará una segunda convocatoria sin necesidad de cumplir con un quórum específico.
La segunda convocatoria se llevará a cabo en el mismo lugar, día y hora indicados en la primera citación, y puede tener lugar el mismo día si ha pasado al menos media hora desde la convocatoria anterior. En caso contrario, se realizará una nueva convocatoria dentro de los ocho días siguientes a la junta no celebrada. Las notificaciones en este caso deben enviarse con una antelación mínima de tres días.
Es importante destacar que, aunque actualmente la Ley de Propiedad Horizontal no menciona explícitamente la posibilidad de realizar juntas de propietarios en línea, cada vez es más común realizarlas de forma virtual, especialmente debido a la pandemia de COVID-19.
Quién puede asistir a una junta de propietarios
La asistencia a una junta de propietarios es personal y corresponde a cada propietario de la comunidad. Sin embargo, también es posible asistir mediante representación legal o voluntaria.
En el caso de una representación voluntaria, basta con presentar una autorización por escrito firmada por el propietario, donde se indique claramente el representante, el propietario representado y las propiedades involucradas. Esta autorización debe mencionar explícitamente la autorización para asistir y votar, y debe ser firmada por ambas partes.
Si un piso o local pertenece a varios propietarios pro indiviso, se requerirá que el conjunto de propietarios nombre un representante para asistir y votar en las juntas.
Además, en caso de usufructo, la asistencia y el voto en la junta de propietarios corresponderán al nudo propietario, es decir, al propietario real del inmueble, a menos que se indique lo contrario. En tal caso, se entenderá que el usufructuario actúa como representante del nudo propietario en la junta.
Es importante tener en cuenta que la participación en la junta de propietarios es un derecho y una responsabilidad de los propietarios, ya que en estas reuniones se toman decisiones fundamentales para la comunidad de propietarios y la gestión de las zonas comunes. Por tanto, es esencial estar informado sobre las convocatorias, cumplir con los plazos y requisitos establecidos, y ejercer el derecho de asistir o delegar la representación de manera adecuada.
Quién puede participar y votar en una junta de propietarios
Es importante tener en cuenta que los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad y no las hayan impugnado judicialmente ni consignado judicial o notarialmente, podrán participar en las discusiones de la junta, pero no tendrán derecho a voto. Esto implica que su cuota de participación no se tendrá en cuenta para alcanzar las mayorías requeridas en cada caso.
En cuanto a quién puede intervenir en una junta de propietarios, cualquier propietario o su representante tiene derecho a hacerlo, siempre y cuando estén al día en sus pagos. Sin embargo, aquellos propietarios con deudas pendientes no podrán ejercer su derecho de voto.
Una pregunta común es si los inquilinos pueden asistir a una junta de propietarios. La respuesta es que solo podrán hacerlo si el propietario les otorga su representación. En cualquier caso, el inquilino actuará en nombre del propietario y tomará decisiones de acuerdo con la voluntad de este último.
En cuanto a la participación de un abogado en una junta de propietarios, también se permite su presencia en representación de un propietario.
Quién puede proponer puntos en el orden del día de la junta de propietarios
Cualquier propietario tiene el derecho de solicitar que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto de interés para la comunidad. Para hacerlo, debe presentar una solicitud por escrito al presidente de la comunidad, en la que explique claramente los temas que desea que se aborden.
Después de recibir esta solicitud, el presidente incluirá estos puntos en el orden del día de la próxima junta que se celebre.
Cómo se aprueban las decisiones en la junta de propietarios
En cuanto a las reglas para la adopción de acuerdos en la junta de propietarios, asegurando la validez de las decisiones tomadas, es importante tener en cuenta los siguientes puntos, que se encuentran en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
- La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicaciones, la adaptación de las existentes, la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables y las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos pueden ser acordadas por un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
-La realización de obras o la implementación de nuevos servicios comunes con el propósito de eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad, así como la instalación de ascensores, requerirá el voto mayoritario de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
-La realización de obras o acciones que contribuyan a mejorar la eficiencia energética o la implementación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas, subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación para dichas obras o acciones por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que representen la mayoría simple de las cuotas de participación, con algunas consideraciones adicionales.
-El establecimiento o eliminación de servicios como portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Lo mismo se aplica al arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico en el inmueble.
-Con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se podrán adoptar acuerdos válidos para llevar a cabo innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad adecuadas del edificio, sin que aquellos que estén en contra deban asumir los costos, incluso si no se les puede privar de la mejora o beneficio.
-Para el resto de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas establecidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, se requerirá unanimidad de todos los propietarios que representen la totalidad de las cuotas de participación para que sean válidos.
Registro de las juntas y decisiones
Una vez que los acuerdos hayan sido adoptados por la junta de propietarios, se registrarán en el acta de la reunión, la cual se incorporará al libro de actas. El acta de cada reunión de la junta de propietarios deberá incluir al menos la siguiente información:
Fecha y lugar de celebración.
El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hayan promovido.
Si es una junta ordinaria o extraordinaria y si se celebró en primera o segunda convocatoria.
Lista de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con sus respectivas cuotas de participación.
Orden del día de la reunión.
Acuerdos adoptados.
El acta deberá ser firmada por el presidente y el secretario al finalizar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. A partir de su cierre, los acuerdos serán ejecutados.
Responsabilidad de ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios
El presidente de la comunidad es la persona encargada de hacer cumplir las normas de la comunidad de propietarios, incluyendo los acuerdos alcanzados, ya sea por iniciativa propia o a solicitud de cualquier propietario u ocupante.
Además, el presidente tiene la facultad de exigir a aquellos que realicen actividades prohibidas que cesen de inmediato, bajo la advertencia de iniciar acciones judiciales apropiadas. También le corresponde al presidente demandar al infractor, siempre y cuando cuente con la autorización de la junta de propietarios convocada con ese propósito.
En general, el presidente tiene la responsabilidad de representar legalmente a la comunidad, tanto en el ámbito judicial como fuera de él, en todos los asuntos que afecten a la comunidad.
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