Debido a la fluctuación en el precio de la energía, cada vez son más las comunidades de propietarios que consideran la posibilidad de instalar paneles solares para reducir el coste de la electricidad en las zonas y elementos comunes del edificio.
En este sentido, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), en colaboración con varias organizaciones, ha creado una guía práctica que recopila las consultas más habituales y los distintos acuerdos que puede tomar una comunidad en una junta.
Entre las preguntas más comunes se encuentra la cantidad de paneles que se pueden instalar en función del espacio disponible en la cubierta, fachada o incluso en un balcón, así como el método más adecuado para instalarlos con garantías.
Según el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, se requiere una mayoría simple de los propietarios presentes en la junta para instalar placas fotovoltaicas, siempre y cuando el costo anual no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, después de restar las subvenciones y financiación obtenidas. La instalación de las placas se considera un gasto común, lo que significa que los propietarios que se oponen también están obligados a contribuir al costo. Si la instalación es para uso exclusivo de los propietarios, se requiere el apoyo de al menos un tercio de los propietarios y cuotas.
En caso de que se apruebe la instalación de placas fotovoltaicas por mayoría simple en una junta de propietarios, todos los vecinos estarán obligados a pagar, mientras que en el caso de una instalación de uso privativo, sólo pagarán aquellos que hayan votado a favor.
El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el importe anual de la instalación no debe superar doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, y su cálculo debe basarse en el presupuesto de la instalación, el presupuesto vigente de la comunidad en el momento del acuerdo y la financiación.
Si otra comunidad colindante quiere usar la cubierta del edificio para su instalación, se necesita el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Si un propietario desea instalar paneles en la barandilla, debe obtener la autorización de la junta con el voto favorable de 1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas.
En caso de que un propietario tenga un ático y desee instalar paneles solares, no necesitará la autorización de la junta, a menos que se realicen obras que alteren la fábrica originaria de la terraza, en cuyo caso se necesitará el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Además, se deben instalar en condiciones de seguridad para evitar caídas a la vía pública.
Cómo proceder para instalar paneles en una comunidad de chalets:
Si se trata de una instalación de energía renovable de uso privativo, será necesario contar con la autorización de la junta adoptando un acuerdo con el voto favorable de 1/3 de los propietarios y cuotas, salvo que el título constitutivo o los estatutos definan el tejado/cubierta como elemento privativo. Si después de instalados los paneles se necesita reparar la cubierta, el propietario deberá asumir los gastos de desmontaje y nueva instalación.
Para instalar paneles en fachadas o terrazas particulares se debería realizar un proyecto de fachada para fijar un espacio determinado. Si se trata de una instalación única con doble uso, común y privativo, puede aprobarse por 1/3 o mayoría simple. En caso de una instalación para consumo comunitario, el excedente se puede verter a la red y las comercializadoras lo descuentan en las facturas de los particulares.
Para saber si se pueden instalar paneles fotovoltaicos en un edificio, hay que consultar con la CIPHAN(Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural) si está protegido total o parcialmente. Si no tiene ningún grado de protección, a priori no debe haber problema, pero se debe verificar la estética de la zona y consultar al administrador de fincas colegiado.
¿Qué cantidad de superficie puede ser utilizada en la cubierta?
Si es para uso comunitario y la parte restante para ser distribuida entre todas las viviendas, es posible ocupar toda la superficie de la cubierta, excepto en las zonas que no reciban suficiente radiación. Si es para uso privado, la cantidad de superficie a utilizar será determinada por la comunidad, pero se requieren alrededor de 6-8 placas por vivienda para una rentabilidad aceptable, lo que equivale a unos 12-16 m2. No habrá espacio para instalar placas que proporcionen energía a todas las viviendas a través de instalaciones individuales.
Si se genera suficiente energía y se vierte a la red, ¿la factura de electricidad puede ser gratuita?
No, nunca se logrará una factura de 0 € o negativa, ya que se compensarán los kilovatios consumidos, pero no los costos fijos como los términos de peaje u otros gastos.
¿Es posible realizar una instalación sin tener que hacer un desembolso económico?
Sí, hay empresas que financian la instalación fotovoltaica y, a cambio, reciben energía para la comunidad como pago por el alquiler de la cubierta. Esta es una buena opción para aquellos que no desean adelantar dinero.
¿Qué debe hacer una comunidad si uno o varios vecinos solicitan permiso para instalar una instalación fotovoltaica privada en la cubierta?
Si la intención es realizar una instalación comunitaria, la comunidad puede decidir qué hacer con el espacio sobrante. Si no se planea instalar paneles a nivel comunitario, la comunidad puede decidir si permitir o no instalaciones privadas. Se debe tener en cuenta que la superficie es limitada y solo habrá espacio para los primeros solicitantes.
Además, si la comunidad tiene planes futuros de instalar paneles, posiblemente no pueda hacerlo porque no quede espacio disponible.
¿Cuál debe ser una de las primeras decisiones que debe tomar una comunidad de propietarios en relación con la instalación de paneles solares?
Lo primero que debe decidir una comunidad de propietarios es el uso que se le dará a la cubierta, pudiendo decidir si:
• Instalar paneles solares en la cubierta para cubrir los consumos comunitarios, lo que podría dejar espacio libre para instalar más paneles.
◦ La comunidad puede utilizar el espacio libre para que haya excedentes que compensen todas las viviendas.
◦ Se puede dejar libre para una posible ampliación en el futuro.
◦ Se puede permitir que algún vecino lo utilice de forma privada.
• No instalar ninguna instalación comunitaria en la cubierta.
◦ No permitir instalaciones privadas.
◦ Permitir instalaciones privadas.
▪ Hasta que se complete la superficie existente (no habrá superficie para todos los vecinos).
▪ Permitir el uso privativo con algún sistema de reparto que acuerde la comunidad para facilitar que todos los que lo deseen puedan tener una parte de la instalación fotovoltaica.
¿Qué tipo de mantenimiento requieren estas instalaciones?
Para un correcto funcionamiento de las instalaciones y ante posibles fallos, se recomienda realizar revisiones periódicas y mantener lo siguiente en cuenta:
• Realizar mantenimiento preventivo una vez al año.
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