La aplicación del control de precios en la vivienda en alquiler está próxima para 140 municipios en Cataluña. La designación de zonas de mercado residencial tensionado implica, entre otras medidas, la limitación de los precios de alquiler, modificaciones en el régimen de prórrogas de contratos existentes y la posibilidad de que pequeños propietarios obtengan mayores desgravaciones en el IRPF. Analizamos los cambios introducidos por la Ley de Vivienda, que altera artículos de la LAU, y los aspectos cruciales a considerar tanto para el arrendador como para el inquilino.
A falta de que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) publique el Índice de Precios de Referencia de Alquiler, previsto para el próximo mes de febrero, y la correspondiente resolución que identifique las zonas de mercado residencial tensionado trimestralmente, el control de precios del alquiler se implementará nuevamente en Cataluña. Se espera que esta medida afecte a 140 municipios presentados por el Gobierno catalán al Gobierno Central, aplicando los criterios establecidos en la Ley de Vivienda para estas áreas de mercado tensionado durante al menos los próximos tres años.
Entre estos municipios se encuentran las cuatro capitales catalanas (Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona), así como importantes localidades del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró o Santa Coloma de Gramenet, junto a Reus, en Tarragona.
Es fundamental que los propietarios e inquilinos de viviendas en alquiler habitual en estas zonas de mercado tensionado en Cataluña comprendan que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU y de la Ley de Vivienda los alquileres de temporada y turísticos, así como los arrendamientos por habitaciones.
Contratos entre pequeño propietario e inquilino
En los contratos de alquiler de vivienda habitual entre pequeños propietarios e inquilinos, la renta pactada permanece sin cambios y puede aplicarse el aumento anual del 3% en 2024, según corresponda al renovarlo. A partir de 2025, la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda se guiará por el nuevo Índice de Referencia de Precios.
En las zonas de mercado residencial tensionado de Cataluña, al concluir los tres años de prórroga obligatoria o tácita de un contrato de alquiler existente, se permite una prórroga extraordinaria de hasta tres años previa solicitud del arrendatario. Durante este período, se mantienen los términos y condiciones del contrato actual, y el arrendador debe aceptar la solicitud de prórroga, a menos que se establezcan otros términos por acuerdo entre las partes o se hayan suscrito nuevos contratos con las características aplicables a las zonas tensionadas.
En los nuevos contratos en zonas tensionadas, se introducen dos apartados adicionales en el artículo 17 de la LAU, que determinan la renta inicial. Para pequeños propietarios, la renta al inicio del nuevo contrato no puede superar la última renta de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual de los últimos cinco años en la misma vivienda, después de aplicar la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. No se pueden establecer nuevas condiciones que trasladen al arrendatario cuotas o gastos no incluidos en el contrato anterior.
Además, el propietario o el intermediario debe informar al inquilino antes de la formalización del contrato sobre la condición de mercado residencial tensionado, proporcionando la cuantía de la última renta del contrato anterior de los últimos cinco años y el valor correspondiente al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas. Estos requisitos se detallan en el Artículo 31 de la Ley de Vivienda.
Cuándo se podría subir el alquiler un 10% a un nuevo contrato en una zona tensionada
La Ley de Vivienda contempla excepciones que permiten un aumento superior al que resultaría de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, hasta un máximo del 10% sobre la última renta de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Estas excepciones son válidas cuando se cumple alguno de los siguientes casos:
a) Cuando la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación según lo establecido en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, finalizada en los dos años previos a la celebración del nuevo contrato.
b) Si, en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato de arrendamiento, se han completado acciones de rehabilitación o mejora en la vivienda, demostrando un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, según certificados de eficiencia energética, uno posterior a la actuación y otro anterior, registrado como máximo dos años antes de la fecha de la actuación.
c) Cuando, en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato, se han concluido acciones para mejorar la accesibilidad, debidamente acreditadas.
d) En el caso de que el contrato de arrendamiento tenga una duración de 10 años o más, o establezca un derecho de prórroga opcional para el arrendatario, permitiéndole prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 años o más.
La figura de los grandes tenedores
La Ley de Vivienda introduce la figura del gran tenedor de viviendas, definiéndolo como aquella persona física o empresa con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. La singularidad es que, en zonas declaradas como mercado residencial tensionado, este criterio puede reducirse a cinco propiedades. En Cataluña, se anticipa que esta cifra será aplicada. Los contratos de arrendamiento con un gran tenedor, en tales zonas, limitan la renta inicial conforme al sistema de índices de precios de referencia y obligan a colaborar con las autoridades en vivienda. En la prórroga, se aplican condiciones similares a los pequeños propietarios. Además, la ley introduce una prórroga extraordinaria en casos de vulnerabilidad del inquilino, con requisitos específicos. Para nuevos contratos en zonas tensionadas, el precio se ajustará según índices de referencia.
Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos en áreas tensionadas
Se introducen cambios fiscales en el IRPF para arrendamientos en áreas tensionadas según la Ley de Vivienda. A partir del 1 de enero de 2024, los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual ven una reducción de la desgravación general del 60% al 50%. No obstante, se puede mantener el 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años previos al contrato. En zonas tensionadas, se aplican más incentivos:
a) Un 90% de desgravación si el arrendador formaliza un nuevo contrato en un área tensionada, y la renta inicial se reduce en más del 5% en comparación con la última renta del contrato anterior.
b) Un 70% de desgravación al incorporar viviendas al mercado de alquiler en zonas tensionadas, alquilándolas a jóvenes de 18 a 35 años o destinándolas a programas públicos de vivienda asequible.
Otros puntos de la Ley de Vivienda en las zonas tensionadas
Otros aspectos relevantes de la Ley de Vivienda en las áreas tensionadas incluyen responsabilidades adicionales para las Administraciones Públicas con el objetivo de incrementar la oferta de viviendas en estas zonas designadas como mercado residencial tensionado.
Con el propósito de asegurar el derecho al acceso a la vivienda en estos municipios o áreas específicas, el suelo adquirido según el deber estipulado por la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, deberá destinarse exclusivamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales. Este suelo no podrá ser sustituido por ningún otro uso público o de interés social ni por otras modalidades de cumplimiento del deber, a menos que se demuestre la necesidad de destinarlo a otros usos de interés social.
Adicionalmente, el Gobierno Central, en colaboración con las administraciones públicas pertinentes, se compromete a examinar el patrimonio de la Administración General del Estado y de los Organismos Públicos adscritos a ella para identificar posibles oportunidades de suelo u otros inmuebles susceptibles de ser reutilizados con fines residenciales.
Por último, la Ley de Vivienda establece como referencia general el compromiso de lograr, en un período de 20 años, un mínimo del 20% de viviendas destinadas a políticas sociales en relación con el total de hogares que residen en los municipios donde se ha declarado la existencia de zonas de mercado residencial tensionado.
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