La entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda en mayo pasado ha suscitado una considerable inseguridad entre los participantes en el sector inmobiliario, quienes, según los expertos, no tienen claridad acerca de sus derechos y obligaciones. Las agencias inmobiliarias, en particular, enfrentan incertidumbres en torno a los honorarios aplicables en los contratos de arrendamiento, la información que pueden proporcionar sobre las propiedades que están en venta y cómo les afectará la declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler.
Expertos consultados por idealista/news sostienen que la Ley de Vivienda podría tener el efecto contrario al pretendido. Según Gerard Duelo, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), la normativa genera confusión en el sistema legal, creando una percepción de debilidad e incertidumbre que perjudica el derecho que busca proteger. Desde COAPI señalan que la ley incorpora conceptos jurídicos que entran en conflicto con otras normativas, y su complejidad y dificultad interpretativa plantean dudas sobre qué medidas pueden ser competencia exclusiva del Estado y cuáles de las comunidades autónomas. Duelo advierte que esta incertidumbre generará inseguridad jurídica y desincentivará la inversión en vivienda.
Falta de regulación de la profesión de agente inmobiliario
La ausencia de regulación en la profesión de agente inmobiliario ha sido una carencia importante señalada por el sector inmobiliario. Tanto el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) observan una tendencia hacia la liberalización de la profesión, permitiendo que personas sin preparación específica puedan involucrarse en la venta o alquiler de propiedades.
Desde el COAPI y ANA, destacan la falta de una regulación que establezca condiciones mínimas, como la implementación de un Registro Obligatorio para los agentes inmobiliarios, una práctica ya establecida en Cataluña y la Comunidad Valenciana. Estos registros suelen requerir seguros de responsabilidad civil y de caución. Además, señalan que esta falta de regulación podría afectar la viabilidad de algunas inmobiliarias, especialmente aquellas que se dedican exclusivamente a la intermediación en alquileres.
Profesionales y asociaciones indican que la normativa reciente ha llevado a una disminución de la facturación en el sector, con despidos y un cambio hacia el segmento de compraventa, ya que cerrar operaciones de alquiler se ha vuelto menos rentable. A corto plazo, no prevén mejoras en este escenario, dejando a muchas empresas inmobiliarias en una situación económica crítica. Además, destacan que varios artículos de la Ley de Vivienda generan incertidumbre sobre su aplicación diaria en las inmobiliarias.
Qué información mínima hay que facilitar
La información mínima que debe proporcionarse según el Artículo 31 'Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda' establece que "la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que esté en oferta tiene el derecho de solicitar, antes de formalizar la operación o hacer cualquier pago a cuenta, información en formato accesible y duradero. Esta información debe abordar las condiciones de la operación, las características de la vivienda y del edificio".
La información requerida incluye la identificación del vendedor o arrendador, detalles económicos de la operación, características esenciales de la vivienda y del edificio, información legal del inmueble, y cualquier otro dato relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento.
Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, señala que la ley establece que la inmobiliaria debe proporcionar datos sobre la propiedad, pero existe incertidumbre sobre si al hacerlo podría infringir las leyes de protección de datos. Además, destaca la preocupación por divulgar información sobre el estado de la vivienda, como si está desocupada, lo cual podría generar inquietudes al facilitar información a alguien que posteriormente pueda ocuparla.
Honorarios de la inmobiliaria
La falta de regulación de la profesión de agente inmobiliario es una preocupación en el sector inmobiliario tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda en mayo pasado. Tanto el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) señalan la liberalización de la profesión, permitiendo que personas sin preparación puedan realizar transacciones inmobiliarias.
El COAPI destaca la ausencia de un Registro Obligatorio para agentes inmobiliarios y la falta de claridad sobre competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Advierten que esta incertidumbre generará inseguridad jurídica y desincentivará la inversión en vivienda.
Además, algunas inmobiliarias, especialmente aquellas dedicadas solo a la intermediación de alquileres, podrían desaparecer del mercado debido a la caída de la facturación y las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres. La nueva normativa está impulsando a algunas empresas a cambiar su enfoque hacia la compraventa.
Por otro lado, la Ley de Vivienda ha generado dudas sobre su aplicación diaria, lo que contribuye a la incertidumbre en el sector.
Cómo opera el derecho de desistimiento del consumidor del contrato de intermediación ante una compraventa
El artículo 102 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, establece el derecho de desistimiento para el consumidor o usuario en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de justificación y sin costes adicionales, salvo los contemplados en los artículos 107.2 y 108.
En situaciones específicas, como contratos realizados durante visitas no solicitadas en el domicilio del consumidor o durante excursiones organizadas por el empresario para promocionar bienes o servicios, el plazo de desistimiento se extiende a treinta días naturales. Cualquier cláusula que imponga penalizaciones al consumidor por ejercer este derecho o que renuncie al mismo se considera nula de pleno derecho.
Por lo tanto, para que se active el derecho de desistimiento conforme a este artículo, dos condiciones deben cumplirse: el cliente debe tener la condición de consumidor o usuario, es decir, actuar sin propósitos comerciales, empresariales u otros, y el contrato debe haberse celebrado fuera del establecimiento mercantil del empresario.
Qué es la exclusividad inmobiliaria
La exclusividad inmobiliaria es una cláusula con una duración específica incluida en los contratos de intermediación, como la Hoja de Encargo. Este principio se basa en la libertad de pactos y contratación de nuestro sistema legal. Implica que el cliente confía la gestión de la venta y/o alquiler de una propiedad a una única agencia o agente inmobiliario para su promoción en el mercado. Esto evita que otras inmobiliarias intervengan y que el cliente realice la transacción por su cuenta con un tercero.
Es importante recordar que si se viola el acuerdo de exclusividad, la inmobiliaria tiene el derecho de reclamar una penalización, incluso si no ha encontrado un comprador o arrendatario para la propiedad. Esto es válido siempre que la penalización esté claramente establecida en el contrato como una medida explícita. En otras palabras, si la venta o alquiler de la propiedad se realiza directamente por el propietario o a través de otro intermediario durante la validez del acuerdo exclusivo, la inmobiliaria tiene derecho a recibir la penalización especificada, incluso si el contrato ha caducado o se ha rescindido por alguna razón, y la venta se realiza con uno de los clientes presentados por la inmobiliaria.
Dudas con la declaración de zona de mercado residencial tensionado
La tercera gran interrogante y lo que genera más incertidumbre es el impacto que tendrá en el mercado del alquiler la declaración de una zona de mercado residencial tensionado. Hasta el momento, Cataluña es la única comunidad autónoma que ha avanzado en los procedimientos para designar 140 municipios como zona de mercado residencial tensionado (ZMRT). A la espera de la publicación del Índice de Referencia de Precios del Alquiler por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se espera tenerlo en funcionamiento entre febrero y marzo.
"Esto lleva a que los ciudadanos no estén seguros de su situación y de si la ley se les aplica o no, generando desconfianza y problemas tanto con el propietario como con la inmobiliaria debido al contenido de los contratos celebrados después de la aprobación de la ley", especifica la abogada de Círculo Legal Barcelona.
"Si ya es complicado para un inquilino encontrar una vivienda para alquilar a un precio razonable, esta ley complicará aún más el acceso a una vivienda de alquiler, convirtiéndolo en una auténtica misión imposible en las llamadas zonas de mercado tensionado", concluyen desde ANA.
En la misma línea, David Caraballo, director general de Alquiler Seguro, sostiene que "este anuncio nos hace prever consecuencias dramáticas para el modelo de acceso a la vivienda. Ya hemos sido testigos de la ineficacia de la utilización de índices para limitar el precio, como se ha visto históricamente en Gran Bretaña, Berlín, París y, más recientemente, en Cataluña en 2020".
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