Con los cambios en las regulaciones de alquiler, muchos inversionistas y propietarios están considerando la opción de alquileres de vacaciones o alquileres de temporada para comercializar sus viviendas. Ambos modelos son más beneficiosos para los propietarios (propietarios o administradores de fincas) y son más flexibles que los arrendamientos tradicionales.
¿Cuál es la opción más recomendable a la hora de desarrollar tu vivienda?
Cualquiera que decida invertir sus ahorros o quiera hacer crecer un negocio y comprar bienes raíces quiere saber qué es mejor.
Sería un error dar una respuesta cerrada y absoluta a esta pregunta, las variables que inciden en que un modelo u otro sea el más adecuado dependerán de muchos factores como el tipo de inversión que puedes realizar, la rentabilidad que quieres obtener… , Puede utilizar para administrar el tiempo o la ubicación de la casa.
Si bien los dos primeros factores dependen de usted, puede superar el factor tiempo con herramientas especializadas que ayudan a automatizar el proceso. Sin embargo, la última variable depende de las normas a nivel de municipio, concejo municipal o Cabildo.
Si no quieres leer el BOE o la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), te proporcionamos respuestas formales y prácticas para que entiendas las principales diferencias, responsabilidades y beneficios de ambos modelos. Veamos algunas de las diferencias entre estos dos modelos para ayudarlo a aclarar su decisión.
¿Qué es un alquiler de temporada?
Siempre que hablemos de este tipo de conceptos, hay que tener en cuenta que el lenguaje contempla términos jurídicos e inmobiliarios, por lo que también es necesario proceder con cautela debido a las sutilezas de las normas de cada municipio o provincia.
No obstante, el origen de la norma proviene de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en este caso particular, en el artículo 3.2, las rentas de temporada se definen como “arrendamientos para uso distinto de la vivienda”. Lamentamos informarle que "Temporada" no especifica ni tiene en cuenta ningún plazo en la ley, una vez pactado, su arrendatario deberá acatar el tiempo y no tiene derecho a desistir del mismo.
Desde un punto de vista práctico y general, los alquileres de temporada consideran estancias más largas que los alquileres vacacionales, normalmente estancias superiores a 1 o 2 meses, normalmente un año.
Los tipos de clientes que alquilan de esta forma incluyen viajeros de ocio y profesionales, nómadas digitales o estudiantes, como:
Alquiler a estudiantes durante el año escolar.
Alquila tu casa a una familia durante el verano
Arrendado a trabajadores desplazados por un período de tiempo específico debido al trabajo.
Durante ese tiempo, la casa se utiliza a menudo como casa de huéspedes, y como tal, el inquilino debe mantener la propiedad como si fuera su propia casa. Es como un contrato de arrendamiento a largo plazo.
¿Qué se considera un tour o alquiler vacacional?
Un alquiler vacacional es un tipo de alquiler de alojamiento que cumple unos requisitos específicos, como residencias turísticas o uso turístico.
Veremos que estos términos a menudo se usan de manera imprecisa y pueden causar confusión. La confusión puede no provenir de lo que decimos, sino de los requisitos y obligaciones que cada ayuntamiento o concejo ha establecido para las viviendas de este uso.
El origen de los criterios de alquiler vacacional se encuentra en el punto 5 de la LAU, que identifica los tipos de exclusiones de los criterios generales. En concreto, el punto 5 establece y aclara las normas aplicables a los alquileres vacacionales:
“La asignación temporal del derecho de uso de toda una vivienda amueblada y equipada, sujeta a un régimen específico, con fines de comercialización o promoción en los canales de oferta turística o por cualquier otro medio de comercialización, y con ánimo de lucro, derivada de su departamento de turismo reglamentos".
¿Qué nos queda de las definiciones legales?
La comercialización de alquileres de viajes se realizará a través de canales dedicados como Rentalia, Booking u OTAs como Airbnb.
Se pueden implementar servicios adicionales: limpieza, lavandería, etc...
En este caso, al igual que en los alquileres de temporada, la disponibilidad del local debe permitir su ocupación inmediata.
En todo caso, los ayuntamientos y comarcas pueden establecer requisitos a su consideración para definir los criterios que deben cumplir las viviendas destinadas al alquiler vacacional.
Por regla general, los alquileres vacacionales son estancias más cortas que los alquileres de temporada, considere una estancia de 1 o 2 noches, normalmente no más de 1 mes.
¿Cuál es la diferencia entre alquileres vacacionales y alquileres de temporada?
Entre los alquileres de vivienda informal sin vacaciones permanentes y con condiciones de uso inmediato, encontramos estos dos tipos: alquileres de temporada y alquileres vacacionales.
Hay muchas diferencias entre este tipo de alquileres, más si volvemos a considerar la normativa autonómica, pero aquí nos centraremos en algunas de las más genéricas:
En los alquileres vacacionales, las estancias no suelen ser superiores a 1 mes (o 2 meses, según CCAA). Los alquileres de temporada suelen estar disponibles para reservas de al menos 1 mes.
Los alquileres vacacionales están sujetos a la normativa turística, por lo que su legislación varía de una comunidad autónoma a otra. Los alquileres de temporada están regulados por la Ley de tenencia de la ciudad.
El arrendamiento de temporada requiere un contrato, y las dos partes pueden acordar libremente el plazo, la renta, etc. En los alquileres vacacionales, el contrato sólo es obligatorio en las comunidades autónomas que así lo determinen.
El precio de un alquiler de temporada no necesita definirse por noche o por día, pero puede determinarse por otro período de tiempo, como semanas o meses.
Los alquileres vacacionales aumentan los precios por noche y en diferentes épocas del año, y pueden fluctuar periódicamente. Alquiler de temporada, cesión temporal de vivienda, el arrendador no presta servicios complementarios.
Promocionar alquileres de viajes en páginas específicas, por ejemplo: Booking.com, Rentalia, Airbnb, VRBO.
Los alquileres vacacionales deben disponer de un certificado de eficiencia energética, una licencia turística que les habilite para el ejercicio de sus actividades, e inscribir la propiedad en el registro turístico de la comunidad autónoma.
Como dueño de una propiedad, ¿estoy más interesado en alquileres de vacaciones o alquileres de temporada?
La industria de bienes raíces está cambiando y hay nuevas oportunidades para aquellos que quieren invertir en bienes raíces u obtener mejores rendimientos.
La forma tradicional de invertir en bienes raíces es comprar una propiedad y alquilarla a largo plazo, pero con la llegada de plataformas como Airbnb, las personas tienen la oportunidad de alquilar sus casas como una alternativa a los servicios hoteleros tradicionales.
La popularidad que ganó este tipo de negocio se hizo muy popular, y en la actualidad, los alquileres de temporada (alquileres a corto y medio plazo en lenguaje inmobiliario) y los alquileres vacacionales están atrayendo el interés de particulares, inversores, agentes inmobiliarios y, cada vez más, fondos de inversión. , ya que cada vez más viajeros prefieren pasar sus vacaciones en alojamientos con más infraestructura, comodidad y privacidad.
La pandemia también ha ayudado a las personas a ajustar sus patrones de viaje para adaptarse a las circunstancias, y poder disfrutar temporalmente de una segunda casa se ha convertido en la única opción para muchos.
Para los propietarios o administradores, estos modelos de gestión también son más rentables en términos de beneficios y riesgos. Cada vez con más frecuencia, el bucle "loop" aplicado al mundo inmobiliario; el propietario de una vivienda que compra un inmueble en una agencia inmobiliaria para aprovechar un alquiler vacacional o de temporada en manos del gestor.
Lo primero que tienes que saber es la viabilidad de explotación de tu propiedad en la comunidad en la que se encuentran, si tienes licencia turística, si tu vivienda califica para un modelo u otro, etc…..
Además, sería interesante estudiar cómo funcionan los patrones, necesidades y competencia existentes en la región. ¿Es una zona turística, o una zona de estudiantes, una zona de desplazados?
Por ejemplo, si estamos analizando un piso en Salamanca, quizás sea más interesante alquilarlo a estudiantes o profesionales por una temporada, mientras que si estamos analizando una casa en Sevilla, donde hay mucho turismo, entonces podrías estar más interesado en aplicar alquileres vacacionales modelo.
Los alquileres de temporada pueden ser menos exigentes en lo que respecta al seguimiento. En un alquiler vacacional hay que prestar atención a aspectos como la atención al cliente, así como el seguimiento de llegadas y salidas. La opinión de los huéspedes siempre es importante para obtener buenos resultados en las OTA y así aumentar la notoriedad y la lealtad.
Por otro lado, es un tipo de arrendamiento cada vez más interesante y existen muchas herramientas para facilitar la gestión y aumentar la rentabilidad, como el Revenue Management de AvaiBook, que puede ayudarte a comprender cómo se está comportando un área en particular en términos de valores de ocupación, tarifas y ganancias. .
Independientemente de la opción que elija, es importante saber que tiene una gran cantidad de información para poder tomar buenas decisiones, administrar mejor y asumir riesgos.
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