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Foto del escritorAguete Inmobiliaria

Convertir un local en vivienda en 2023 ¿Qué tengo que saber?

Con los precios de la vivienda en aumento constante, muchas personas consideran transformar una oficina en una vivienda. Sin embargo, ¿es posible hacerlo? ¿Qué obstáculos pueden surgir y cómo se puede hacer legalmente?


¿Es rentable transformar un local en vivienda?


Desde 2006, la edificación de viviendas está regulada por el Código Técnico de la Edificación (CTE), que es obligatorio en todo el país. Además, existen normas de habitabilidad a nivel municipal y autonómico. El planeamiento de cada municipio también establece las condiciones en las que se pueden construir viviendas y si estas son más restrictivas que el CTE, estas prevalecerán y deberán ser cumplidas.

En términos legales, un local u oficina se registra en escrituras y en el Registro de la Propiedad como tal y no se puede cambiar su uso a vivienda de forma automática. No es posible vivir en un inmueble que no tenga ese uso específico. No obstante, se puede convertir legalmente una oficina en vivienda mediante un cambio de uso en el ayuntamiento.

Para hacerlo, es esencial presentar un proyecto de cambio de uso redactado por un arquitecto que cumpla con todas las normativas vigentes. En conclusión, lo mejor es contactar con un arquitecto, quien es el único profesional habilitado para cambiar el uso de un inmueble.


¿Cuánto cuesta el cambio de uso de un local a vivienda?


El costo del cambio de uso de un local a vivienda es variable y depende de diversos factores, como la superficie y la complejidad de la obra. Incluye los costos del estudio de viabilidad, proyecto técnico, dirección de obra, gestión de licencias, tasas municipales y construcción.

Según un ejemplo de un local de 80 m2 convertido en una vivienda de dos dormitorios, el costo total sería de alrededor de 50.000 euros. El precio de la obra es de 500 euros/m2, lo que equivale a 40.000 euros, mientras que el proyecto de cambio de uso cuesta 1.990 euros, la dirección de obra 1.500 euros, el visado del colegio 200 euros, la licencia aproximadamente 300 euros y el impuesto de construcciones y obras 4.900 euros.


Condiciones para cumplir el cambio de uso


Para determinar si es posible convertir una oficina o un local comercial en una vivienda, se deben analizar tanto su viabilidad urbanística como su viabilidad geométrica.

En cuanto a la viabilidad urbanística, es necesario revisar las regulaciones del Plan General del Municipio en donde se encuentra la propiedad, para asegurarse de que el uso residencial esté permitido sin restricciones en la planta en la que se encuentra. Si el uso residencial no está permitido en la planta baja, por ejemplo, entonces la conversión no sería posible.

En cuanto a la viabilidad geométrica, se deben cumplir las normas de habitabilidad establecidas por las autoridades municipales, las cuales varían de un lugar a otro. Por ejemplo, se requiere que cada vivienda unifamiliar tenga como mínimo una cocina, un comedor, un dormitorio con dos camas y un retrete, y que cada una de estas habitaciones tenga ventilación directa al exterior a través de un hueco con una superficie no inferior a 1/10 de la superficie de la planta. Además, se establecen dimensiones mínimas para cada habitación y se especifica que los patios que proporcionan luz y ventilación a cocinas y retretes deben estar abiertos y tener un piso impermeable y un desagüe adecuado.


Para convertir un local en una vivienda habitable, se deben realizar las actuaciones necesarias para cumplir los requisitos mínimos establecidos por el municipio, los cuales pueden variar y constan de una cocina, baño, salón comedor, dormitorio, espacio para lavadero, entre otros. El tamaño mínimo requerido para realizar el cambio de uso también lo establece el ayuntamiento, aunque como regla general, en locales con menos de 35-40 m2 no se puede hacer la conversión.


Es importante destacar que no todos los locales pueden ser convertidos en viviendas, ya que cada municipio tiene normativas específicas en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o en sus Normas Subsidiarias, por lo que es esencial contar con la asesoría de un técnico que estudie la ordenanza de la parcela y vea si el uso es viable y si se pueden cumplir todas las normas de aplicación.


Eso si, Si habitas en un local comercial o una oficina que no cuenta con la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, recibirás una sanción. Esto también te impedirá empadronarte en el municipio y dar de alta los servicios básicos como la luz y el agua.




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