El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado una décima subida consecutiva de los tipos de interés, a partir del 20 de septiembre. Esta decisión eleva el precio del dinero al 4.5%, que es el nivel más alto desde 2001 y se sitúa a tan solo 25 puntos básicos por debajo del récord alcanzado a finales de 2000. Esta medida se toma con el objetivo de combatir la alta inflación que se mantiene en la eurozona, superando el 5%, muy por encima del objetivo del 2% del BCE.
Esta subida de los tipos de interés también afecta a otros indicadores financieros, como el euríbor, que se espera que continúe aumentando. Esto resultará en cuotas hipotecarias más altas para quienes tienen hipotecas variables. Además, es probable que los bancos sigan encareciendo las ofertas hipotecarias fijas y mixtas. También se prevé que haya más cambios en los contratos hipotecarios y que aumenten las amortizaciones anticipadas. Todo esto podría dificultar el acceso a préstamos para la compra de viviendas, especialmente para aquellos con menos recursos.
Aunque esta subida de tipos de interés está destinada a combatir la inflación, su impacto en la economía y la inflación a largo plazo dependerá de cómo evolucionen estos factores en el futuro. El BCE está enfocado en controlar la inflación y está dispuesto a seguir subiendo los tipos si es necesario. La situación económica y la inflación serán los indicadores clave para determinar cuándo se pondrá fin a este ciclo de aumentos de tasas de interés.
Nuevas predicciones económicas del BCE
El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado un aumento en los tipos de interés, marcando la décima subida consecutiva desde el verano de 2022. Esta medida se basa en la evaluación del Consejo de Gobierno de las perspectivas de inflación, así como en los nuevos datos económicos y financieros, la dinámica de la inflación subyacente y la intensidad de la transmisión de la política monetaria. Las proyecciones macroeconómicas revisadas muestran una inflación media del 5,6% en 2023, un 3,2% en 2024 y un 2,1% en 2025. Aunque estas cifras suponen una revisión al alza para 2023 y 2024, se ha revisado a la baja la proyección para 2025, principalmente debido a un aumento en los precios de la energía.
A pesar de esta subida de tipos, algunos expertos señalan que el ciclo de aumentos de tasas podría no haber llegado a su fin. La inflación todavía no está bajo control, con aumentos significativos en los precios del petróleo y el gas, así como en los alimentos frescos. La inflación subyacente se mantiene por encima del 6%, y existe una diferencia notable con los Estados Unidos, donde la inflación es más baja. Esto podría requerir más incrementos en los tipos de interés en los próximos meses para combatir la inflación. Los analistas advierten que el BCE podría aumentar los tipos en su reunión de octubre o diciembre si la inflación no disminuye por debajo del 5%.
Según los datos de Eurostat, la tasa de inflación en la eurozona se mantuvo sin cambios en agosto, permaneciendo en el 5,3%. Esto representa el mismo nivel de aumento de precios que se registró por última vez en enero de 2022, marcando una estabilización en la tasa de inflación. Al mismo tiempo, la tasa subyacente de inflación, que excluye elementos volátiles como la energía y los alimentos, disminuyó al 5,3% desde el 5,5%, alcanzando su nivel más bajo desde mayo pasado.
A pesar de que España y Bélgica tienen la inflación más baja entre los países de la eurozona, con un 2,4% en ambos casos, otros países aún experimentan un aumento de precios superior al 6%, como Alemania, Austria, Croacia, Lituania, Eslovenia y Eslovaquia, que lidera la lista con un 9,6%.
Los expertos reconocen la dificultad de determinar el tipo de interés "neutral" que podría permitir que la inflación vuelva a su objetivo de alrededor del 2%. Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, señala que incluso los bancos centrales, incluido el BCE, enfrentan desafíos al tomar decisiones en momentos como este. Además, destacan que las autoridades monetarias han admitido la incertidumbre sobre cuánto tiempo lleva que sus decisiones tengan efecto y cuál será su impacto final. Por lo tanto, la prudencia es esencial para evitar ser demasiado conservador o agresivo. En su opinión, es probable que no haya más cambios en las tasas de interés durante el resto del año, siempre que la inflación continúe disminuyendo.
La firma de inversión Link Securities no proporciona pistas claras sobre los próximos pasos del BCE, pero advierte que es probable que las tasas de interés permanezcan "altas" durante más tiempo de lo que muchos inversores esperan.
Cuándo bajarán los tipos de interés
Bank of America ha señalado junio de 2024 como el posible momento para el primer recorte de las tasas de interés, basándose en sus previsiones de inflación y en unas perspectivas de crecimiento económico débiles. Este pronóstico es compartido por muchos economistas y analistas en España.
Miguel Córdoba, uno de estos economistas, también sugiere que las primeras reducciones de las tasas de interés podrían ocurrir en la parte central del próximo año, es decir, entre abril y octubre. Sin embargo, enfatiza que esto dependerá de la evolución de la inflación y de las decisiones de la Reserva Federal de Estados Unidos sobre las tasas de interés. Córdoba sostiene que podría ser necesario mantener tasas temporales en un rango del 4% al 5% antes de comenzar a reducirlas, y que la acción futura dependerá en gran medida de la Fed de EE. UU. Si la Fed comienza a reducir las tasas en la primera mitad de 2024, podríamos seguir ese camino. Si no lo hace, sería económicamente perjudicial.
El departamento de análisis de Bankinter, por otro lado, considera que la probabilidad de un recorte de tasas en 2024 está disminuyendo y, si ocurre, sería a fines de ese año o en 2025. Sus estimaciones sitúan la tasa de interés en el 4,5% para diciembre de este año, en el 4,25% al cierre de 2024 y en el 3,5% al cierre de 2025.
Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, también ve posible una reducción en el primer semestre de 2024 si la inflación disminuye y la economía muestra signos de debilidad. Sin embargo, subraya que una situación económica muy adversa podría adelantar esta decisión, pero se enfatiza que la inflación sigue siendo alta.
Por último, Manuel Romera, economista y director del Sector Financiero en IE University, plantea la posibilidad de que las reducciones de tasas se produzcan a fines de 2024 o a principios de 2025, ya que las propias proyecciones del BCE sugieren que la inflación alcanzará su objetivo en ese año.
Más amortizaciones y más cambios en las condiciones de las hipotecas
Las subidas de tasas de interés también están teniendo un impacto en el mercado hipotecario, ya que un número creciente de personas con hipotecas a tasas variables están optando por realizar amortizaciones anticipadas para reducir los pagos de intereses y las cuotas mensuales.
Según los datos del Banco de España, en julio, las nuevas hipotecas firmadas no pudieron compensar las amortizaciones anticipadas, lo que resultó en una disminución del saldo pendiente de la cartera hipotecaria de todos los bancos españoles en un 3,1% interanual, situándose cerca de los 501.600 millones de euros. Esta tendencia a la baja se ha mantenido desde diciembre del año pasado.
Además, muchos titulares de hipotecas a tasa variable están reconsiderando sus condiciones, ya sea con su propio banco o con otros, con el objetivo de protegerse de las subidas del euríbor. Esta tendencia se espera que continúe. Según Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, es probable que veamos más cambios de hipotecas variables a fijas o mixtas, a través de renegociaciones internas en los bancos o cambiando de entidad financiera para buscar tasas más bajas y seguras.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que no solo el euríbor reflejará estas subidas continuas de tasas de interés, sino que también las ofertas hipotecarias fijas y mixtas se volverán más costosas. Esto significa que aunque es un buen momento para considerar cambiar de hipoteca si se pueden obtener mejores condiciones, los consumidores deben ser conscientes de que las tasas hipotecarias en general están en aumento.
La decisión sobre qué tipo de hipoteca elegir depende de varios factores, como el plazo restante para pagar, las comisiones de cancelación, el perfil de riesgo individual y el porcentaje de ingresos dedicados a la hipoteca. Algunos expertos aún favorecen las hipotecas fijas y mixtas, especialmente si la tasa de interés ronda el 3%, mientras que otros sugieren que la mejor estrategia podría ser optar por una hipoteca variable ahora y cambiar a una hipoteca fija o mixta en unos años, cuando las ofertas de estas últimas sean más competitivas. La elección también puede depender del plazo de amortización, ya que algunas personas podrían preferir una hipoteca variable para plazos cortos y una hipoteca mixta para plazos más largos, ya que es incierto si la inflación será persistente.
Las recientes alzas de tasas de interés anunciadas por el BCE están teniendo un impacto significativo en los consumidores con ingresos bajos, ya que enfrentan mayores dificultades para acceder a una hipoteca y comprar una vivienda. Esto se debe a que no pueden hacer frente a los nuevos pagos hipotecarios y enfrentan un mayor riesgo de incumplimiento.
Según el economista Miguel Córdoba, la preocupación radica en la disponibilidad de ingresos. Por ejemplo, si una persona gana 2.000€ al mes, es poco probable que pueda obtener una hipoteca de 300.000€. Incluso si ganara 4.000€, la diferencia entre una cuota hipotecaria de 1.200€ y 1.250€ no sería el factor más relevante. Más bien, la clave es que no hay muchas personas que ganen 4.000€ al mes o más, lo que reduce significativamente la demanda de viviendas para aquellos que no son inversores. En la actualidad, más de la mitad de las propiedades adquiridas este año se compraron sin una hipoteca, lo que significa que fueron adquiridas por personas con un alto poder adquisitivo, fondos de inversión o extranjeros ricos. En áreas de alta demanda, resulta muy difícil para una familia de clase media sin ahorros previos o propiedades anteriores adquirir una vivienda.
Los últimos datos del Consejo General del Notariado revelan que en julio, solo el 45,9% de las compraventas de viviendas en España involucraron una hipoteca, mientras que el resto se realizó con recursos propios, como ahorros o el producto de la venta de otras propiedades.
Además, los bancos están adoptando una postura más cautelosa en la concesión de nuevas financiaciones para la compra de viviendas, con el objetivo de evitar un aumento en la morosidad. Esto afecta directamente a los consumidores con recursos limitados, ya que tienen un mayor riesgo de endeudamiento excesivo. Según datos del Banco de España, la relación entre el importe de los préstamos y el valor de las viviendas (LTV) se encuentra en el 62,7%, el nivel más bajo desde finales de 2015, y las hipotecas de alto riesgo (LTV superior al 80%) representan solo el 6,3% del saldo total, el nivel más bajo registrado hasta ahora.
En resumen, las alzas de tasas de interés han llevado a una reducción en la concesión de hipotecas por parte de las entidades financieras, que ahora se centran en clientes más solventes y aplican condiciones más estrictas. Esto, a su vez, está desalentando a muchas personas a solicitar hipotecas y está teniendo un impacto negativo en el número de transacciones de compraventa de viviendas.
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