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Foto del escritorAguete Inmobiliaria

Cómo rectificar la superficie de una vivienda en Catastro y recuperar lo pagado de más

Es frecuente que muchos propietarios se den cuenta de que la descripción de su vivienda en el Catastro contiene errores, especialmente en lo que se refiere a la superficie. Este problema no es menor, ya que un exceso en la superficie registrada incrementa el valor catastral, afectando a tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal.


Corregir estos errores es fundamental, no solo para evitar cargas impositivas indebidas, sino también para obtener posibles devoluciones de pagos en exceso al fisco. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, nos da las claves para utilizar el procedimiento adecuado y obtener la posible devolución de ingresos indebidos.


Procedimientos para corregir errores en la superficie catastral del inmueble


Al abordar estos errores, existen dos procedimientos principales:


1.Subsanación de discrepancias: se regula según el artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) y corrige errores relacionados con datos o características específicas del inmueble, incluida la superficie, pero cuando el error en ésta sea consecuencia de la incorrecta aplicación de una norma jurídica (terrazas, porches…), no por la propia medición. Pero no aplica a discrepancias en parámetros urbanísticos o cuadros de tipos evaluatorios.


2.Rectificación de errores: está regulado por el artículo 220 de la Ley General Tributaria y corrige errores derivados de la aplicación indebida de información urbanística o errores en la medición de la superficie.


Catastro prefiere el procedimiento de subsanación de discrepancias, ¿por qué? Catastro y Hacienda suelen favorecer la subsanación de discrepancias en lugar de la rectificación de errores. La resolución de discrepancias tiene efectos desde la fecha de la resolución o la finalización del plazo de alegaciones, mientras que la rectificación de errores tiene efectos retroactivos desde la fecha del error.


Y la postura del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) es favorable a Hacienda. En concreto, en una reciente resolución del pasado 26 de septiembre de 2023 (00/01822/2021) respalda el uso del procedimiento de subsanación de discrepancias para corregir errores de superficie catastral. Según sus resoluciones, el procedimiento de rectificación de errores no sería aplicable en estos casos, ya que implicaría una modificación sustancial del acto administrativo.


En concreto, considera el Tribunal que «no se dan las circunstancias exigibles para la rectificación de errores, puesto que se pretende la modificación de la superficie construida, los usos y valores tomados en consideración, datos todos ellos que requieren una interpretación de las normas jurídicas y técnicas, así como de los títulos considerados, conllevando además una alteración sustancial del acto administrativo.» Ello, remitiéndose a una anterior resolución suya de 19-1-2016.

Además, considera improcedente la utilización del procedimiento de rectificación de errores porque estima, remitiéndose a una sentencia del TSJ de Cataluña de 4-12-2015, que «no puede emplearse la rectificación de errores cuando lo que se pretende es la revocación del acto, o la alteración de su contenido esencial, o de algunos de sus extremos o elementos sustanciales.


Por ello la modificación en la ficha catastral de un inmueble de quien es su titular o de la superficie del bien no puede entenderse como una mera rectificación de un error de hecho que pueda corregirse por el procedimiento de rectificación de errores al estar, por el contrario, ante un elemento esencial de la descripción del bien catastral, conocer a su verdadero titular, así como su superficie, al menos desde el punto de vista catastral.»


Efectos retroactivos y devolución de ingresos indebidos


“El problema de que se obligue a los contribuyentes a utilizar el procedimiento de subsanación de discrepancias para corregir defectos de superficie en la valoración catastral, es que se pretende que la resolución que se dicte no tenga efectos retroactivos”, indica Salcedo. ¿Qué consecuencia tiene? Los contribuyentes podrán tener un ahorro fiscal a futuro tanto en la cuota de IBI, como en una posible venta del inmueble en la plusvalía municipal.


Sin embargo, tal y como recuerda el socio director de Salcedo Tax Litigation, no podrán recuperar lo pagado de más en ejercicios anteriores. De ahí que Hacienda prefiera que no haya efectos retroactivos tras detectar un valor catastral erróneo porque en Catastro se contemplaba una superficie del inmueble mayor a la real.


En definitiva, la subsanación de discrepancias no tiene efectos retroactivos, lo que limita la posibilidad de solicitar devoluciones retroactivas de impuestos pagados en exceso. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha señalado en varias sentencias que existe la posibilidad de obtener devoluciones para ejercicios anteriores si el error ya existía en esos periodos.


Para José María Salcedo, con las sentencias del Supremo en la mano, sería posible obtener la devolución de ejercicios anteriores a la subsanación de discrepancias. Y ello, en la medida en que el error en la superficie ya existiera en los ejercicios respecto a los que se reclama la devolución de ingresos indebidos, por haberse tributado conforme a un valor catastral superior al que correspondería según la superficie real del inmueble.


Vía Exprés para las devoluciones de ingresos indebidos Actualmente, el Tribunal Supremo se va a pronunciar sobre una casación para determinar si, en casos de reducción del valor catastral mediante la subsanación de discrepancias, se puede solicitar directamente la devolución del ingreso indebido. Esto podría simplificar significativamente el proceso de devolución sin la necesidad de iniciar procedimientos especiales de revisión.


Mediante Auto del pasado 8 de febrero de este año (recurso 5519/2022), el Supremo ha acordado decidir si “en aquellos supuestos en los que se reduce el valor catastral de un inmueble que afecta a liquidaciones firmes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), determinar si es posible solicitar directamente la devolución del ingreso indebido derivado de lo anterior sin instar, respecto de las liquidaciones, un procedimiento de revisión de los previstos en el artículo 221.3 de la LGT, todo ello con base en lo dispuesto en el artículo 224.1, párrafo 3º de la LGT.”


En conclusión, corregir errores en la superficie catastral es esencial para evitar cargas impositivas indebidas. Aunque los procedimientos pueden ser complejos, estar al tanto de las opciones disponibles y de posibles cambios normativos facilitará a los contribuyentes la corrección de estas discrepancias y la obtención de devoluciones de ingresos indebidos.








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