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Foto del escritorAguete Inmobiliaria

Como puede una comunidad de propietarios pedir las ayudas europeas para reformar su edificio en 2023

¿Cómo saber si un edificio necesita una rehabilitación energética? ¿Qué son los rehabilitadores? ¿Cuánto tiempo dura este proceso? Repasamos todas las claves de forma práctica.


Los parques inmobiliarios son una de las fuentes de contaminación más importantes de Europa. Los estudios estiman que es responsable de un tercio de las emisiones atmosféricas de dióxido de carbono. España tiene un problema mayor: tiene uno de los parques inmobiliarios más antiguos del Viejo Continente, con edificios de una media de 50 años.


En este contexto, en línea con la lucha global contra el cambio climático y el objetivo de Bruselas de ser energéticamente neutral en 2050, existe una necesidad creciente de renovar los edificios para reducir el consumo, que es lo que está haciendo el Fondo Europeo Next Generation.


Siempre que se cumplan ciertos criterios, estas ayudas pueden subvencionar hasta el 80% del coste total de la operación, mientras que el resto puede solicitar financiación bancaria. Pero, ¿cómo sabes que un edificio necesita restauración energética? ¿Cuáles son los pasos del proceso y cuánto tiempo lleva? ¿Qué tipo de asistencia está pasando? ¿Qué acciones consideran los expertos más necesarias? Respondemos a todas estas preguntas de forma práctica:

  1. Saber que el edificio necesita ser reparado

  2. El papel de los agentes de rehabilitación

  3. Designar un agente de rehabilitación y llevar a cabo un programa de rehabilitación.

  4. Decidir si implementar un proyecto de restauración

  5. Ejecución del proyecto

  6. Duración del proceso

  7. Acciones de rehabilitación más recomendadas

  8. Ayudas de Restauración de Vivienda

  9. Restauración de Vivienda con Financiación Bancaria

Saber que el edificio necesita ser reparado

Una de las preguntas más comunes es cómo saber si los edificios en los que vivimos necesitan restauración. Tenemos una forma de saber la respuesta en el año en que se construyó.


“Usar el año de construcción como referencia te da una idea de qué tipo de edificio es y qué tipo de trabajo necesita hacer el edificio para ser energéticamente eficiente”, dijo Cátia Alves, directora de sustentabilidad y responsabilidad corporativa de la UCI. .


Basilio Agudo López, director general de AR Rehabilitación Energética, coincide en que las fechas de construcción son una de las variables más fáciles para que los ciudadanos entiendan las posibles necesidades de mejora energética de los edificios que habitan.


“La legislación ha ido cambiando mucho. Había unos métodos de construcción en los 80, otros en los 90… pero cuanto más atrás en el tiempo, más fácil es saber si es necesario un arreglo. El puntaje fue Especificaciones técnicas de 2007. Todos los edificios anteriores, especialmente los construidos antes del 2000, pueden lograr un ahorro de energía de más del 65%, lo que significa un subsidio del 80%”, explicó. .


Otro consejo, esta vez de Julio Pascual, director general de La Paloma Cerámicas, es realizar una auditoría para conocer la eficiencia energética del edificio. "Los propietarios deben administrarlo a través de un administrador de estratos y será un buen barómetro de si su hogar o edificio se puede mejorar. Cualquier cosa con una E, F o G no es energéticamente eficiente y es probable que se mejore, lo que tendrá un impacto directo impacto en el ahorro de facturas energéticas a final de mes".


Además, añade Pascual, "también hay un componente estético, que ya es fácil de ver, según la antigüedad del edificio en el que vives y lo bien conservado que esté, según los materiales que se usaron en la época y lo maltratado que estaba". . Debido al mal tiempo, dependiendo de dónde se encuentre. Ese es un factor más subjetivo, pero también es importante al evaluar posibles soluciones".


El papel de los agentes de rehabilitación


Una vez que la comunidad de propietarios está convencida de que el edificio necesita restauración energética, el siguiente paso es encontrar un agente de restauración. Se trata de una figura nueva, que sale al mercado gracias a un fondo europeo y que ofrece una solución de 360 ​​grados a la comunidad. Es decir, se encarga de todo el proceso de principio a fin.


Según los expertos, sus cifras son necesarias para la ejecución del Fondo Europeo de Rehabilitación y requieren una gestión multidisciplinar. Dicho esto, para ejecutar bien estos procesos se requiere de la parte legal, administrativa, técnica y financiera…


¿Cómo buscar un agente rehabilitador? El municipio tiene una lista en la que los agentes de rehabilitación deben registrarse, por lo que el primer paso es consultar esa lista. Pero, como explica el director general de AR Rehabilitación Energética, “no quiere decir que la persona con la que contactan tenga las competencias necesarias, pero es el primer paso, a partir de ahí hablarás con ese agente de rehabilitación, encuentra Find saber cuál es su experiencia previa...es recomendable buscar empresas con trayectoria en gestión de proyectos y community management, ya que este es otro diferenciador. Hay una dificultad brutal con las actividades de los agentes de rehabilitación, y es que es la comunidad de propietarios, el pueblo, la que se gobierna”.


Por ello, añade Basilio Agudo López, "los agentes de rehabilitación deben saber tratar a las personas y tener conocimientos técnicos, legales y financieros. No basta con tener una parte técnica y una parte administrativa o gestión de subvenciones. Entonces, hay que buscar una empresa que toca a todas estas grandes Gran empresa con un historial bien conocido, no como rehabilitación para un chico nuevo, sino en esas áreas".


Designar un agente de rehabilitación y llevar a cabo un programa de rehabilitación.


Una vez que la comunidad de propietarios se ha puesto en contacto con el restaurador, el siguiente paso es que realice una visita comercial y concertar una reunión con los vecinos. El objetivo es ser designado como agente de restauración para que pueda hacer un libro del proyecto de construcción y restauración, esto es como fotos iniciales de la propiedad y fotos exteriores finales. Tanto los libros de arquitectura como los proyectos de restauración están subvencionados al 100%.


Decidir si implementar un proyecto de restauración


Una vez que los elementos de acción están en su lugar, el agente de restauración debe explicar a la comunidad de propietarios qué se hará, cuánto costará el trabajo y cómo se financiará el proyecto. Una vez que los vecinos deciden ir a trabajar, comienza la parte administrativa y se tramita la asistencia.


Al mismo tiempo, el agente de rehabilitación hace un arreglo financiero con el banco. Es decir, busca financiación para cubrir al menos el 20% de lo que no cubre la financiación europea (hasta un máximo del 80% del proyecto).


“Por tanto, no hay incertidumbre ni para los propietarios ni para los bancos, saben desde el principio que el dinero les va a llegar”, explica el director general de AR Rehabilitación Energética.


Ejecución del proyecto


El siguiente paso en el proceso es la ejecución del proyecto. Es decir, se licitan las obras y el restaurador presenta ofertas a las empresas constructoras para realizar las obras y selecciona la firma más adecuada. Luego está todo el proceso de construcción y finalmente la entrega.


A continuación, el municipio en el que se encuentra el edificio debe comprobar si la restauración ha finalizado y se han llevado a cabo los proyectos previstos. Una vez validada, desde AR Rehabilitación confirmaron que “va a haber un proceso de unos tres o cuatro meses para lograr la autonomía ofreciendo subsidios”.


Duración del proceso


En cierto modo, la duración de un trabajo típico será de tres a cuatro meses, incluidos los libros del edificio, todos los trámites con la comunidad de propietarios y la entrega del proyecto de restauración. Luego habrá un "punto muerto" hasta que la comunidad de propietarios decida qué quiere hacer y cómo debe durar la obra, un máximo de nueve meses. “En otras palabras, si pones todo el proceso en conjunto, estamos hablando de 13 a 14 meses de principio a fin”, dijo Basilio Agudo López.


Acciones de rehabilitación más recomendadas


Las actuaciones en el marco de la subvención del programa definido, que define las actuaciones del Fondo de Restauración Energética, deben cumplir las siguientes condiciones: una reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos un 30 % y una reducción secundaria global de la calefacción y refrigeración de los edificios si la zona climática es C La demanda energética anual aumenta un 25% para las zonas climáticas D y E, un 35%. Una vez cumplidas estas condiciones, pasaremos a los diferentes tramos de ayuda. En definitiva, el objetivo es mejorar al menos dos letras en la escala de eficiencia energética.


Por lo que en cualquier edificio, la actuación es mejorar toda la envolvente para reducir en un 30% la demanda energética global. Ese sería el primer paso para poder conseguir el subsidio, y la primera intervención que debería darse. A partir de aquí hay otras intervenciones, como la instalación de paneles solares, y lo que hacen es aumentar la eficiencia.


Como explican la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI),“Las actuaciones más utilizadas en la restauración arquitectónica son sin duda el SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) y las fachadas ventiladas, que son como construir un abrigo contra el viento y la lluvia; las cubiertas, que son los sombreros de los edificios y las lámparas. Si también se hacen las paredes y las ventanas…, esa es la guinda del pastel". Además de SATE, existen en el mercado otras soluciones para la protección de los ladrillos cara vista, como los ladrillos termoklinker, que se pueden rehabilitar manteniendo la estética de la fachada.


Ayudas de Restauración de Vivienda


Las comunidades de propietarios pueden obtener una subvención de hasta el 80 % si logran un ahorro energético en el edificio de más del 65 % mediante la renovación. “Estamos hablando de una inversión de 23.500 euros y una subvención de 18.800 euros por hogar”

El 20% restante (o si no se alcanza, el porcentaje no cubierto por fondos europeos) se puede financiar mediante préstamos bancarios con un plazo de 8 a 10 años. El 60% está libre de impuestos en la declaración de la renta.


"Al final, si haces cuentas, resulta que para una inversión del 100 %, el dueño solo paga el 8 %. Si pagas el 20 % en 10 años (la parte que no califica para el fondo europeo) es unos 50 euros, y tienes un 60% de desgravación fiscal, te desgravarás unos 30 euros en el alquiler. Entonces realmente pagas 20 euros al mes, y esos 20 euros los vas a ahorrar o mejorar en cuanto a consumo energético”, insisten desde AR Energy rehabilitación


De acuerdo con la normativa vigente, los contribuyentes que sean propietarios de una vivienda en un edificio principal de viviendas que hayan sido objeto de obras de rehabilitación energética antes del 31 de diciembre de 2024 podrán deducir el 60% del importe pagado por viviendas, garajes y obras de este tipo durante dicho período (Excluyendo obras ejecutadas sobre partes del local afectadas por la actividad económica), hasta un máximo de 15.000 euros.


La deducción se realizará para los períodos impositivos 2021, 2022, 2023 y 2024 respecto de la cantidad satisfecha en cada período impositivo, siempre que el citado certificado de eficiencia energética haya sido emitido antes de la finalización del período impositivo al que corresponda la deducción. , con fecha límite el 1 de enero de 2025.


Restauración de Vivienda con Financiación Bancaria


Al darse cuenta de la necesidad de aprovechar la financiación europea, el sector financiero está proporcionando préstamos a las comunidades de propietarios para restaurar edificios.


Tal y como explica la Asociación Española de Banca (AEB), "el sector bancario ve la necesidad de actuar en la rehabilitación de viviendas y la eficiencia energética de los edificios para reducir las emisiones y contribuir a la lucha contra el cambio climático". Los programas de Recovery Finance y resiliencia y el sector bancario ofrecen oportunidades para empujar en esta dirección. Están empezando a aparecer en el mercado productos financieros adaptados a la resiliencia, y si mejoran la eficiencia energética, tienden a adjudicar vivienda residencial en condiciones favorables".


Además, la patronal financiera insiste en que "España cuenta con un sector bancario abierto, bien capitalizado, con entidades que atienden a diferentes nichos de mercado y con una gran capacidad de innovación financiera. Las entidades comprometidas con la Agenda 2030 y la descarbonización diseñan productos financieros innovadores y capaces de atender los impulsos de la economía". exigir y contribuir a la modernización de los parques inmobiliarios españoles de acuerdo con los objetivos marcados por el PNIEC".


Generalmente, estos préstamos promovidos por los bancos para la rehabilitación tienen plazos más cortos que las hipotecas, con un plazo medio de entre 8 y 12 años. Además, a menudo tienen un período de gracia (hasta 24 meses), lo que significa que el propietario no comienza a pagar hasta que se completa el trabajo. Por eso, los expertos insisten en que empiecen a pagar cuando ya tengan ingresos y ahorros.


Sin embargo, el tipo de interés medio es superior al de las hipotecas tradicionales, en torno al 7%. Todo indica que las condiciones de los préstamos se ajustarán al alza para adecuarse a la situación actual de los mercados financieros.


Algunas entidades te permiten realizar el trámite íntegramente por Internet, sin abrir cuenta bancaria ni contratar otros productos, y sin pasar por notario si el importe de la financiación es inferior a 300.000€.




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