La elección acertada de un buen inquilino es esencial para el éxito de un contrato de alquiler. No obstante, una parte significativa de esta ecuación recae en la redacción adecuada del contrato de arrendamiento. Un contrato bien elaborado no solo facilita la convivencia sino que también brinda protección al propietario ante posibles disputas relacionadas con averías, gastos o restricciones. A continuación, te proporcionamos información sobre cómo redactar un contrato de alquiler de manera efectiva.
1. Antes de hacer el contrato de alquiler
Antes de iniciar la redacción del contrato de alquiler, es esencial familiarizarse con la normativa vigente. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desempeña un papel fundamental en la regulación de los alquileres, tanto de viviendas como de cualquier otro tipo de inmueble. Comprender los aspectos fundamentales de esta ley te proporcionará información valiosa sobre la duración del contrato, las condiciones para la cancelación, las sanciones, la responsabilidad en reparaciones, la distribución de los gastos, límites en las subidas de alquiler, entre otros aspectos importantes.
2. Elige un buen inquilino
Antes de redactar un contrato de alquiler, es necesario seleccionar a un inquilino. Dada la elevada demanda actual, es frecuente que varias personas muestren interés en una misma propiedad. Revisar los registros de morosos de los posibles arrendatarios se convierte en una práctica crucial para garantizar la seguridad de tu alquiler.
Adicionalmente, puedes requerir información financiera, como contratos laborales y recibos de sueldo, a los candidatos. Este proceso te permitirá elegir al inquilino que demuestre mayor solvencia económica.
3.Estudia el mercado al hacer tu contrato de arrendamiento
Antes de contemplar la opción de elaborar un contrato de alquiler privado o entre particulares, es esencial realizar un análisis de mercado para determinar un precio en línea con la realidad de tu propiedad. Observa otras viviendas similares a la tuya, explora la oferta existente y ajusta tus expectativas de acuerdo con la situación actual. Un examen minucioso del entorno, las características de la vivienda y tus propias necesidades te facilitará la identificación de elementos clave que deben incorporarse en tu contrato.
4. ¿Cómo se hace un contrato de alquiler de una casa?
Para redactar un contrato de alquiler entre individuos desde cero y que cuente con validez legal, es necesario incorporar determinada información obligatoria:
a) Datos del piso, del propietario y del inquilino
El contrato debe incluir la información personal del arrendador y del arrendatario, respaldada por sus documentos de identidad respectivos. En caso de que otras personas mayores de edad vayan a residir en la vivienda, sus datos también deben ser consignados en el contrato. La dirección completa de la vivienda arrendada, que comprende el municipio, la calle y la referencia catastral, debe estar detallada en el contrato.
b) Precio del alquiler
Al redactar un contrato de arrendamiento, es imperativo que el propietario especifique de manera clara el monto exacto de las rentas mensuales que el inquilino deberá abonar. Se aconseja establecer un precio competitivo en relación con otros alquileres en la zona, garantizando al mismo tiempo que sea beneficioso para el propietario.
c) Duración del alquiler
Conforme a lo estipulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los arrendamientos entre particulares tienen una duración mínima de 5 años (o 7 años si el arrendador es una entidad jurídica). La prórroga puede extenderse hasta 3 años adicionales. El arrendatario tiene la posibilidad de dar por finalizado el contrato después de seis meses desde la firma, siempre y cuando cumpla con los plazos de preaviso; en este caso, se requieren 30 días de antelación.
d) Reparaciones en la vivienda
Las obligaciones referentes a las reparaciones deben ser detalladas con precisión en el contrato de arrendamiento para evitar cualquier posible confusión. Por lo general, el propietario asume la responsabilidad de las reparaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, tales como problemas de humedad, filtraciones o fallos eléctricos. Si los daños resultan del uso indebido por parte del arrendatario, este último está obligado a cubrir los costos de las reparaciones. Además, el contrato de alquiler puede contemplar la opción de sustituir la totalidad o parte del pago de la renta, ya sea una o varias mensualidades, por obras de mejora, siempre y cuando este acuerdo esté debidamente especificado.
e) Quién paga los impuestos (IBI, tasas de basura, comunidad…)
El contrato debe especificar con claridad quién será el responsable de abonar impuestos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura, los servicios públicos y los gastos asociados a la comunidad de vecinos. Por lo general, es común que el propietario se encargue de los impuestos vinculados a la vivienda y de los costos de la comunidad, mientras que el inquilino asume las tasas de basura y los servicios públicos. Sin embargo, en caso de acuerdo mutuo, ambas partes pueden pactar una distribución diferente de estas responsabilidades.
f) Otras cláusulas
Se deben reflejar todas las cláusulas que afecten al alquiler. Las más comunes son:
¿Se puede fumar dentro de la casa?
¿Está prohibido tener mascotas?
¿En qué casos el propietario puede recuperar la propiedad durante el periodo de vigencia del contrato de alquiler?
¿Se puede subarrendar habitaciones?
g) Elaboración del inventario del piso
Es crucial llevar a cabo un inventario detallado del apartamento al inicio del período de alquiler. Este documento desempeñará un papel fundamental al realizar inspecciones al término del contrato, especialmente cuando el inquilino desocupe la propiedad. En situaciones de incidentes o robos, la restitución de la fianza podría depender de estos registros, utilizando los fondos para reparar o reemplazar los artículos afectados.
El inventario debe proporcionar una descripción exhaustiva del estado actual de la vivienda, abarcando todos sus elementos, como muebles, electrodomésticos, entre otros. Ambas partes deben firmar este inventario, y cada una conservará una copia para referencia futura.
h) Firma del contrato por las partes
Es necesario garantizar que tanto el propietario como el inquilino pongan su firma en el contrato. En situaciones en las que una tercera persona actúe como representante, es crucial verificar si cuenta con la autoridad necesaria para hacerlo, una circunstancia común cuando el futuro inquilino reside fuera de la ubicación del alquiler.
Es recomendable realizar dos duplicados tanto del contrato de alquiler como del inventario. Cada una de las partes involucradas debe retener una copia para sus registros personales.
5.¿Qué papeles necesito para hacer un contrato de alquiler?
En realidad, no se requiere ningún documento especial para formalizar la firma, aunque el propietario puede solicitar pruebas de solvencia, como recibos de sueldo recientes, contrato laboral o informes de historial crediticio.
De acuerdo con la legislación, es obligatorio que la vivienda cuente con la cédula de habitabilidad y el certificado energético, documentos que el arrendador está obligado a proporcionar al inquilino.
Además, en el momento de la firma del contrato, el inquilino debe efectuar el pago de la fianza al propietario, la cual debe ser depositada en el organismo autonómico correspondiente. Esta fianza permanece resguardada hasta que el inquilino finaliza el contrato, y se pueden deducir ciertas cantidades en caso de daños atribuibles al inquilino o pagos pendientes.
a) Cómo modificar un contrato de alquiler firmado
En caso de que se desee realizar modificaciones al contrato de alquiler después de su firma e incluso una vez que el arrendamiento ya esté en vigor, es posible llevar a cabo dichas modificaciones mediante la creación de un anexo. Este anexo posteriormente se adjuntará al contrato original. Para llevar a cabo este proceso, ambas partes involucradas deben estar de acuerdo con las modificaciones propuestas y deben firmar el anexo correspondiente.
6.¿Quién puede hacer un contrato de alquiler?
La redacción de un contrato de alquiler puede ser llevada a cabo por un abogado, una agencia inmobiliaria o incluso por ti mismo. No obstante, en caso de carecer de experiencia jurídica, es aconsejable buscar plantillas gratuitas de contratos de alquiler, como las disponibles en idealista. Estas plantillas han sido actualizadas conforme a la nueva Ley de Alquileres de 2023, incluyendo todas las cláusulas pertinentes. Tienes la libertad de añadir, modificar o eliminar cláusulas según tus preferencias, y también cuentan con espacio para el inventario.
Si lo prefieres, puedes confeccionar un contrato de alquiler entre particulares desde cero, asegurándote de que incluya todas las garantías y protecciones necesarias, y que sea completamente legal.
Comments